W okresie od września 2021 r. do października 2022 r. wartość WIBOR, na podstawie której było obliczane oprocentowanie kredytów hipotecznych, wzrosła z ok. 0,2 do ponad 7,5%. W oczywisty sposób spowodowało to silny wzrost rat kredytów oprocentowanych na zasadzie WIBOR + marża. Co prawda od 1 lipca 2021 r. banki musiały oferować oprocentowanie okresowo stałe, jednak dla większości kredytobiorców ta oferta nie wydawała się wtedy być atrakcyjna.
Ucieczka od stałego oprocentowania
Zwiększone zainteresowanie, kredytami z oprocentowaniem stałym, pojawiło się dopiero wiosną 2022 r. Wtedy też liczba składanych wniosków o kredyt z oprocentowaniem stałym znacząco wzrosła. Chociaż oferta nie była już tak dobra jak wiosną i latem 2021 r. Poza tym banki masowo zaczęły proponować aneksy zmieniające oprocentowanie zmienne na stałe. Narracja była taka, że przecież jak stopy procentowe zaczną spadać (nie rosną od września 2022 r. kiedy to stopa referencyjna NBP została ustalona na 6,75%) będzie możliwy „odwrót” od stałego oprocentowania.
Muszę również dodać, że wszystkie (prawie) banki oferujące kredyty z oprocentowaniem stałym nie pozwalały na zmianę ze stałego na zmienne w okresie obowiązywania stałego oprocentowania (5 – 10 lat w zależności od umowy). Czyli zmiana ze zmiennego na stałe TAK, ale ze stałego na zmienne już NIE.
Oczywiście było i na to lekarstwo. Skoro obecny bank nie godził się na aneks zmieniający oprocentowanie ze stałego na zmienne to przecież zawsze pozostawała opcja refinansowania kredytu w innym banku. Oznaczało to nowy proces kredytowy, wycenę nieruchomości i oczywiście liczenie zdolności kredytowej od początku. Jednak było to jak najbardziej możliwe.
Cykl podwyżek stóp procentowych się (prawdopodobnie?) skończył, a zatem mamy ten zapowiadany „płaskowyż” (już od 10 miesięcy). Coraz bardziej prawdopodobne zatem jest, że stopy procentowe zaczną jednak spadać. Dla klientów, których kredyty są oprocentowane stopą zmienną będzie to oznaczało, że raty ich kredytów będą maleć. Co 3,6 lub 12 miesięcy, w zależności od tego, którą wartość WIBOR mają „zaszytą” w oprocentowaniu. Natomiast osoby spłacające kredyt ze stałą stopą procentową nie odczują żadnych zmian. Oczywiście działa to również i w drugą stronę. Gdyby stopy procentowe miały znowu rosnąć to oprocentowanie zmienne byłoby coraz wyższe natomiast stałe to brak zmiany raty aż do końca okresu stałego oprocentowania.
Stanowisko KNF
Jednak jeszcze przed potencjalnym obniżeniem stóp procentowych zadziałać postanowił KNF. Już pod koniec czerwca 2023 r. przedstawił stanowisko, w którym uznał za niedopuszczalne umożliwienie klientom banków zamianę oprocentowania (okresowo) stałego na zmienne.
A zatem masz kredyt z oprocentowaniem stałym jeszcze na 7 lat? Po pierwsze, twój bank nie pozwoli na zmianę na oprocentowanie zmienne. Ale to nie nowość, tak już było wcześniej. KNF dodał do tego brak możliwości również refinansowania takiego kredytu w innym banku. Czyli nie będzie możliwości zamiany na oprocentowanie zmienne, ani nawet na stałe, ale o okresie obowiązywania krótszym niż te 7 lat. KNF oczywiście nie widzi problemu, gdyby kredytobiorca chciał zrobić refinans oprocentowaniem zmiennego na stałe lub stałego na stałe (o okresie nie krótszym niż zapisane w obecnej umowie).
Reakcja banków
Już na początku lipca zareagował Alior, który wprost wdrożył zalecenia KNF. Przez około 2 tygodnie działo się nic, ale 20 lipca dokładnie ten sam krok zrobił mBank oraz ING. Na ten sam krok zdecydował się Santander (dla wniosków złożonych od 25 lipca 2023 r.). Czyli (oficjalnie) już w czterech bankach nie refinansujemy oprocentowania stałego na zmienne. Czekamy na krok pozostałych. Mogą one wydać stosowny komunikat lub wdrożyć „cichą” procedurę zgodnie z którą wszelkie refinanse ze stopy stałej na zmienną zakończą się decyzją negatywną. Wyjaśnienie może być wprost (zalecenie KNF) lub z rodzaju „za duże ryzyko banku” lub coś w ten deseń. Banki co prawda powinny informować klientom dlaczego wniosek został odrzucony, jednak praktyka jest taka, że wiele tych „wyjaśnień” ma bardzo enigmatyczny charakter.
Oczywiście cała ta rekomendacja została podyktowana szeroko pojętym dobrem kredytobiorców. „Celem wprowadzenia powyższych zasad jest w szczególności umożliwienie klientom ograniczenia ich ekspozycji na ryzyko stopy procentowej związanej z zaciągniętym kredytem hipotecznym.”
Czy to zalecenie KNF jest słuszne? Czy faktycznie wyraża głównie troskę o dobro posiadaczy kredytów hipotecznych? Dlaczego np. podobne zalecenie nie zostało wydane w momencie, gdy WIBOR oraz oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem nie było rekordowo niskie?
I na koniec (do przemyślenia) czy wg Ciebie byłoby lepiej, aby to kredytobiorca mógł wybierać z dostępnych ofert, a także dokonywać zmian w spłacie kredytu czy jednak urząd powinien „myśleć” za kredytobiorców? A może jest tutaj jakieś inne drugie dno? Zachęcam do dyskusji.
Wnioski:
Pamiętaj, jeżeli nadal masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym to możesz przejść i na stałe i na zmienne w innym banku. Czy to się może opłacać? Zdecydowanie tak jeżeli masz wysoką (powyżej 2%) marżę kredytu lub wartość kredytu jest już niższa niż 80% wartości nieruchomości. W takim wypadku zdecydowanie warto sprawdzić dostępne oferty. Zapraszam do kontaktu, analiza sytuacji bezpłatna.