To pewnie zupełnie oczywiste, ale nie wszystkie wnioski kredytowe uzyskują decyzję pozytywną. Część z nich banki odrzucają. Powody mogą być bardzo różne a decyzja negatywna może być wydana na różnych etapach analizy kredytowej. Co ciekawe, nawet decyzja pozytywna może nie wystarczyć do uruchomienia kredytu.
W niektórych bankach występuje coś takiego jak analiza wstępna a na dalszym etapie następuje analiza finalna ostateczna. Są jednak też takie, w których komplet dokumentów trafia od razu do analityka wydającego decyzję ostateczną (brak wstępnej, oddziałowej, systemowej – określenia są różne). Pamiętaj jednak, że nawet po decyzji wstępnej pozytywnej, nie ma gwarancji, że ta ostateczna również taka będzie.
Analiza wstępna
Wstępną analizę przeprowadza pracownik – bankier w placówce bankowej (lub centrum hipotecznym). W niektórych bankach jest ona również wydawana przez system, po wprowadzeniu przez pośrednika lub bankiera wniosku do systemu bankowego. Na tym etapie sprawdzane są bazy (BIK, BIG itp.) oraz szacunkowo również zdolność kredytowa. Dlatego jeżeli masz lub miałeś jakiś problem ze spłatą zobowiązań to zwykle wniosek kredytowy zostanie odrzucony już na wstępie. Negatywne wpisy w bazach są wprost przesłanką do odrzucenia aplikacji. Generalnie banki nie udzielają kredytów hipotecznych niesolidnym dłużnikom. Jeżeli masz jakieś wątpliwości to lepiej sprawdź swoje bazy (w szczególności BIK) zanim złożysz wniosek a nawet zanim podpiszesz umowę przedwstępną (i zaryzykujesz utratę wpłaconego zadatku). Nawet niezapłacony mandat (wpis w KRD) może skutkować negatywną decyzją.
Na etapie analizy wstępnej bank może odrzucić wniosek również z powodu braku zdolności kredytowej. Sposób jej liczenia oraz akceptowane źródła dochodu są określane w metodyce udzielania kredytów w danym banku. Jeżeli doradca wprowadzi wniosek wprost do systemu i (z powodu niewiedzy lub błędu) poda zawyżone (lub nieakceptowane) dochody to wniosek może pozytywnie przejść weryfikację zdolności. Dzieje się tak zwykle, gdy dochody pochodzą z nieakceptowanego przez bank źródła, brak w nich systematyczności lub okres uzyskiwania jest zbyt krótki. Dotyczy to zarówno okresu wstecz jak i do przodu (umowa na czas określony). Nie bez znaczenia jest również waluta uzyskiwanego dochodu (i związane z nią ograniczenia). Decyzję negatywną może otrzymać również ktoś kto obecnie lub w przeszłości korzystał z pożyczek pozabankowych. I bez znaczenia czy je dobrze czy źle obsługiwał.
Scoring bankowy
Analiza wstępna obejmuje również tzw. scoring. Jest to algorytm bankowy (ściśle tajny!), który określa „atrakcyjność” klienta dla banku. Można mieć odpowiednie dochody, dysponować wymaganym wkładem własnym i odpowiednim zabezpieczeniem. A mimo wszystko decyzja może być negatywna właśnie z powodu scoringu: „nieakceptowalne ryzyko” i koniec tematu. Bank tego klienta zwyczajnie nie chce. A otrzymane wyjaśnienie to np. „za duże ryzyko banku” i można jedynie gdybać co było przyczyną. Banki zwykle wprost tego nie komunikują.
Dlatego pamiętaj: tzw. pozytywna, wstępna decyzja kredytowa (zwana także decyzją finansową) wcale nie musi oznaczać, że finalnie decyzja również będzie pozytywna. Musisz cierpliwie czekać na ostateczną decyzję. Ta pierwsza jeszcze o niczym nie przesądza.
Analiza i wycena nieruchomości
Zazwyczaj kolejnym etapem jest wycena nieruchomości, która będzie również zabezpieczeniem kredytu. Przypominam, że nie musi to być ta sama, która jest przedmiotem transakcji. Na tym etapie przeprowadzana jest wycena zabezpieczenia. Może być to tzw. wycena bankowa czyli to w banku określą wartość nieruchomości (a klient jedynie za tę czynność płaci). Druga opcja to wycena (operat szacunkowy) dostarczona przez wnioskującego. Część banków dopuszcza dostarczenie do analizy własnego operatu wykonanego przez profesjonalnego rzeczoznawcę majątkowego. Zwracam jednak uwagę, że to analityk (z zespołu wycen) finalnie określa wartość nieruchomości. Może się zatem zdarzyć, że w banku podejście do wyceny będzie bardziej rygorystyczne i wycena niższa niż wynikająca z tej w operacie. Ma to kluczowe znaczenie w szczególności, gdy wnioskujący ma minimalny wkład własny.
Przykład
Klient planuje nabyć nieruchomość za 1,1 miliona złotych i posiada 10% wkładu własnego czyli 110 tysięcy a kwota kredytu to 990 tysięcy złotych. Jednak analityk w banku szacuje, że zabezpieczenie ma wartość max. 950 tysięcy. Czy klient może nabyć tę nieruchomość? Oczywiście, ale zmienią się parametry transakcji. Zamiast wnioskowanych 990 tysięcy otrzyma on max 90% z 950 tysięcy czyli 855 tysięcy. Aby domknąć transakcję musi zatem zwiększyć wkład własny do 245 tysięcy (245 + 855) lub wynegocjować ze zbywcą niższą cenę (co w 99% przypadków nie jest obecnie możliwe).
Czy wnioskujący otrzymał decyzję pozytywną? Tak, ale na kwotę o 145 tysięcy niższą niż wnioskował.
Podobnie może się zdarzyć w przypadku, gdy analityk „skoryguje” (w dół) dochód klienta. Ryzykowna branża, krótkie zatrudnienie, zbyt wysokie (w stosunku do podstawy) wynagrodzenie zmienne, sezonowość, duże wahania dochodu np. w przypadku działalności gospodarczej i już dochód może być sporo niższy niż podany na etapie analizy wstępnej. A niższy dochód to także mniejsza zdolność kredytowa i finalnie może być sytuacja jak w przykładzie.
Nieruchomość może również posiadać wady prawne, które wprost spowodują, że nie może zostać zaakceptowana jako zabezpieczenie. W tym przypadku jej wycena nie ma znaczenia. Najczęściej są to wpisy (wzmianki) w księdze wieczystej, dożywocie, błędy w dokumentacji, wątpliwości odnośnie prawa własności a nawet wniosek o nabycie nieruchomości na niepłynnym rynku. Dla banku zabezpieczenie jest o tyle ważne, że jak kredytobiorca (z jakiegoś powodu) nie będzie spłacał zobowiązania to bank przejmie zabezpieczenie. Przejmie i zechce je szybko sprzedać za cenę, która pokryje wartość zadłużenia. Jeżeli, zdaniem analityka, mógłby być problem ze zbyciem nieruchomości to odrzuci on takie zabezpieczenie. W takiej sytuacji można zaproponować inne zabezpieczenie. O odpowiedniej wartości, oczywiście jeżeli ktoś takowe posiada. Ale jak nabywana nieruchomość jest pierwszą i jednocześnie zabezpieczeniem to zwykle spełnienie tego warunku jest niemożliwe. Nawet bardzo wysoka zdolność kredytowa oraz duży wkład własny tutaj nie pomogą. Zazwyczaj konieczne jest znalezienie innego domu lub mieszkania.
Decyzja ostateczna
Po analizie wstępnej (finansowej) i wydaniu decyzji przez analityka kolejnym etapem jest podpisanie umowy kredytowej. Jednak, pomimo decyzji pozytywnej (lub pozytywnej warunkowej), mogą się w niej znaleźć zapisy (warunki) trudne lub nawet niemożliwe do spełnienia. Może to być np. konieczność wniesienia dodatkowego wkładu własnego (wycena lub niższa zdolność kredytowa) lub np. wymóg spłaty innych zobowiązań (które wnioskujący posiadał). W obydwu przypadkach konieczne jest posiadanie dodatkowych pieniędzy (ekstra wkład własny lub/i spłata zobowiązań). A co jeżeli wnioskujący ich nie posiada? Oznacza to, że pomimo decyzji pozytywnej nie spełni warunków do umowy (lub do uruchomienia) i kredytu nie wypłaci.
Dlatego nie sama decyzja określa czy kredyt zostanie uruchomiony. Równie ważne są ew. warunki jakie należy spełnić. Dlatego jak otrzymasz decyzję pozytywną to przede wszystkim sprawdź:
- na jaką kwotę i jakich warunkach została wydana,
- jakie są warunki do umowy oraz do uruchomienia.
Bezpieczny kredyt 2%
W przypadku kredytu z dopłatą (z programu Pierwsze mieszkanie) wszystkie parametry kredytu (zdolność, zabezpieczenie, scoring) mogą być pozytywne, ale możesz np. nie spełniać warunków ustawowych, aby taki kredyt otrzymać. Bank może taki wniosek odrzucić + zasugerować złożenie wniosku o standardowy kredyt lub od razu wydać decyzję na kredyt bez dopłaty.
W tym drugim przypadku konieczne będzie wniesienie min. 10% wkładu własnego. Dlatego jeżeli masz wątpliwości to, przed złożeniem wniosku o #BK2%, zweryfikuj czy spełniasz wszystkie warunki, aby się o taki kredyt ubiegać.
Uruchomienie kredytu
Często pytacie czy po decyzji ostatecznej może się jeszcze coś nie udać? Zwykle takie pytania mają jakieś drugie dno, gdyż ktoś musi pilnie zmienić zatrudnienie lub np. zaciągnąć kolejne zobowiązanie. O ile nie kojarzę sytuacji, aby przed uruchomieniem z banku dzwonili jeszcze do pracodawcy i weryfikowali zatrudnienie to zdarzało się, że był jeszcze sprawdzany BIK. W przypadku, gdy analityk znajdzie tam jakieś nowe zobowiązanie to może poprosić o wyjaśnienie a w ekstremalnej sytuacji nawet zmienić decyzję!
Tylko po co niektórzy zaciągają zobowiązanie przed uruchomieniem? Najczęściej na pokrycie wkładu własnego (bo jednak zabrakło) lub spłatę kogoś kto środki na wkład własny pożyczył. A jak wiemy, wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki. Dodatkowo, jeżeli zdolność kredytowa była „na styk” może się okazać, że już jej nie ma i kredyt nie zostanie uruchomiony. To są rzadkie sytuacje, ale się zdarzają. Dlatego uważaj i przede wszystkim myśl co robisz, aby sobie na końcu procesu jakoś nie zaszkodzić!
Kojarzę również sytuację, że przed uruchomieniem kredytu pojawiły się jakieś informacje nt. problemów dewelopera (rynek pierwotny), u którego wnioskujący nabywał nieruchomość. Sprawa została zbadana w banku, analityk kolejny raz przeanalizował zapisy w księdze wieczystej i okazało się, że znalazł tam wzmianki uniemożliwiające finansowanie. A zatem pomimo pozytywnej decyzji ostatecznej do uruchomienia kredytu (nawet po podpisaniu umowy kredytowej) nie doszło. Brak tutaj winy wnioskującego, ale takie sytuacje (rzadko) się jednak zdarzają. Czasem to pech a czasem szczęście, że bank uniemożliwił zakup nieruchomości u dewelopera, który był w złej kondycji finansowej i inwestycji prawdopodobnie by nie dokończył.
Jeżeli masz jakiś ciekawy przypadek, którym chciałbyś się pochwalić (lub przestrzec innych wnioskujących) to napisz. Mogę opisać i anonimowo przedstawić, ku przestrodze.
Masz wątpliwości i nie wiesz jak wyglądają twoje szanse na uzyskanie finansowania? Zapraszam do kontaktu. Warto porozmawiać, czasem coś poprawić zanim się podpisze umowę, wpłaci zadatek i złoży wniosek o kredyt. Stara reklama mówiła: „przezorny zawsze ubezpieczony” – to niby banał, ale po co ryzykować rozczarowaniem lub nawet wpłaconym zadatkiem. Profesjonalny ekspert kredytowy pomoże ocenić szanse na finansowanie.