Szał związany z kredytami z dopłatą (w ramach BK2%) niedawno się skończył. Pozostały dziesiątki tysięcy wniosków w procesie i nadal mocno wydłużony okres oczekiwania na decyzję kredytową. Oczywiście w szczególności w bankach, które miały w ofercie kredyt z dopłatą rządową. Obecnie można składać wnioski jedynie o standardowy kredyt (bez dopłat). Gdzie zatem warto?
Nowy rok i nowe możliwości
Mamy kolejny rok, zmienił się rząd, a w bankach stabilnie – bez nerwowych ruchów. Na brak klientów nie narzekają i nawet pomimo obniżonych dwa razy (wrzesień, październik 2023) stóp procentowych, taniej nie jest, a w niektórych przypadkach nawet drożej niż przed obniżkami. Dotyczy to zarówno ofert z oprocentowaniem zmiennym (marża + WIBOR/WIRON) jak i ze stałym (przez min. 5 lat).
Jednak na jakie warunki (to nie tylko samo oprocentowanie) mogą obecnie liczyć kredytobiorcy, którzy teraz chcieliby złożyć wniosek kredytowy? Przede wszystkim kluczowe jest to czy klient posiada min. 20% wkładu własnego czy nie. Dlatego też zestawienia będą dwa.
Założenia
Wartość nieruchomości to 500 tysięcy złotych a wkład własny odpowiednio 20 lub 10%. Czyli kredyt w kwocie 400 lub 450 tysięcy. Okres kredytowania 20 lat. Oprocentowanie stałe lub zmienne (do wyboru przez klienta). Dochód klientów (gospodarstwo domowe) min. 7000 złotych. Oczywiście zdolność kredytowa jest, bazy czyste, nieruchomość może być zabezpieczeniem kredytu.
Oferty kredytów hipotecznych można porównywać na różne sposoby:
- brać pod uwagę głównie oprocentowanie i miesięczną ratę,
- patrzeć szerzej czyli skupić się przede wszystkim na całkowitym koszcie kredytu (CKK),
- analizować na podstawie całkowitego kosztu miesięcznego (rata + koszty dodatkowe),
- skupić się na jak najniższych kosztach startowych czyli tzw. upfront.
Co klient to podejście może być inne. I dlatego też nie ma jednej, najlepszej oferty dla wszystkich. Zaproponowane rozwiązania są jedynie subiektywnym wyborem autora. W przypadku innego podejścia (na koszty, ratę itp.) omawiane oferty wcale nie muszą być tymi najlepszymi (dla danego przypadku). Różnej maści rankingów w mediach jest wiele. Najczęściej porównanie dotyczy oprocentowania lub miesięcznej raty. Aby nie powielać tego najpopularniejszego podejścia postanowiłem wziąć pod uwagę właśnie całkowity koszt kredytu.
A zatem „ranking” będzie najbardziej odpowiadał tym, którzy planują spłacać kredyt zgodnie z harmonogramem. Trzeba bowiem pamiętać o tym, że nawet jeżeli ktoś bierze kredyt na 20-30 lat to nie oznacza, że aż tak długo będzie go spłacał. Jest szansa, że zamknie zobowiązanie wcześniej i dodatkowo być może (już na starcie) ma taki plan. To również istotna przesłanka odnośnie wyboru oferty kredytu.
I ostatnia uwaga. Nie każda oferta i nie dla każdego będzie zawsze dostępna. Ograniczeniem może być m.in. źródło dochodów, zdolność kredytowa, scoring, zabezpieczenia oraz cel kredytowania. A wybierać można jedynie spośród tych banków, w których będzie szansa na kredyt. Mogą to być wszystkie, kilka lub tylko jeden.
20% lub więcej wkładu własnego
Przy 20% wkładzie własny możliwość uzyskania finansowania może być w każdym banku (lub SKOKu) mającym w ofercie kredyty (i pożyczki) hipoteczne. Oczywiście przy założeniu posiadania zdolności kredytowej. Najciekawsze oferty to:
Oprocentowanie stałe:
- ING („Mieszkaj wygodnie na swoim”): 6,80% (marża 2,38%), brak prowizji, dodatkowo ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie przez 3 lata, całkowity koszt kredytu (CKK) ~355 500 zł,
- Alior („Własne M w wielkim mieście II”): 6,78% (marża 2,19%), brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (2,85% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat , CKK ~380 tysięcy złotych,
- mBank (oferta dla segmentu Intensive) : 7,07% (marża 1,95%), brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~386 tysięcy złotych.
Oprocentowanie zmienne:
- ING („Mieszkaj wygodnie na swoim”): marża 2,38% + WIRON 1M, brak prowizji, dodatkowo ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie przez 3 lata, CKK ~376 tysięcy zł,
- BPS („Promocja po sąsiedzku”): marża 1,90% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenie na 5 lat ze składką 0,03% od salda kredytu miesięcznie, CKK ~393 tysiące złotych,
- mBank (oferta dla segmentu Intensive) : 1,95% + WIBOR 3M, brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~403 tysiące złotych.
Wkład własny do 20%
Minimum 20% mieć warto, aby móc skorzystać z najlepszych ofert. Jednak jeżeli ktoś taką kwotą nie dysponuje to, w części banków, możliwe jest również uzyskanie kredytu bankowego na zakup nieruchomości z jedynie 10% wkładem własnym. Zwykle nie ma znaczenia czy klient posiada 10 czy np. 18%. Kluczowe jest to, że to mniej niż 20%.
W tym przypadku również dostępne są oferty z oprocentowaniem stałym (wszystkie banki) lub zmiennym.
Oprocentowanie stałe:
- Alior („Własne M w wielkim mieście II”): 6,79% (marża 2,25%), brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (5% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat (brak możliwości kredytowania), CKK ~440 tysięcy złotych,
- mBank (oferta dla segmentu Intensive): 7,57% (marża 2,05%), brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ponad 452 tysiące złotych,
- PeKaO (4AG/OS/2023): 7,41% (marża 2,60%), prowizja 1,99% (płatna z góry, niekredytowana), CKK około 476 tysięcy złotych.
Oprocentowanie zmienne:
- BPS („Promocja po sąsiedzku”): marża 1,90% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenie na 5 lat ze składką 0,03% od salda kredytu miesięcznie, CKK ~457 tysięcy złotych,
- mBank (oferta dla segmentu Intensive) : 2,05% + WIBOR 3M, brak prowizji, polisa na życie ze składką miesięczną (0,045% od kapitału przez 5 lat), CKK ~459 tysięcy złotych,
- Alior („Własne M w wielkim mieście II”): marża 2,25% + WIBOR 3M, brak prowizji, ubezpieczenia na życie ze składką (5% od kwoty kredytu) płatną z góry za 5 lat (brak możliwości kredytowania), CKK ~469 tysięcy złotych.
Zaprezentowane oferty to mój subiektywny wybór (stan na 16 stycznia 2024 r.). Można znaleźć tańsze oferty np. jeżeli mieszkanie lub dom zostały zbudowane w technologii energooszczędnej. Poza tym banki zwykle wymagają również założenia konta bankowego oraz np. posiadania karty kredytowej. W niektórych ubezpieczenie nieruchomości należy nabyć w banku, a w innych wystarczy takie z rynku (z cesją na bank). Podobnie wygląda to w przypadku ubezpieczenia na życie.
Poza tym głównym parametrem był całkowity koszt kredytu (CKK). Jednak jeżeli ktoś planuje spłacić kredyt np. 5 czy 10 lat (a nie w 20) to wybór banku i oferty może być już inny. Dlatego też każdorazowo przed decyzją o wyborze banków (w których zostaną złożone wnioski) konieczny jest szczegółowy wywiad z kredytobiorcą, aby poznać jego oczekiwania. Należy punkt po punkcie omówić każdy parametr kredytu oraz związane z nim koszty. Bo zobowiązanie to nie tylko sama „goła” rata. To również składki ubezpieczeniowe, konto, karty płatnicze (i związane z nimi koszty). A także wycena jak również czy bank (ile i w jakiej sytuacji) pobiera prowizje od wcześniejszej spłaty. Informacja bardzo istotna dla tych, którzy planują kredyt spłacić wcześniej (w szczególności w pierwszych 3 latach).
Jeżeli planujesz wnioskować o kredyt hipoteczny – zapraszam do współpracy. Pomoc w całym procesie kredytowym jest bezpłatna. Symulacja kredytowa (już pod konkretne dane) – bez kosztów.