Kredyt walutowy od początku do końca. To przykład pewnie jednej z tysięcy podobnych historii. Jednak być może finał nieoczywisty i dlatego przypadek zasługuje na opisanie. Zagadnienie dotyczy sytuacji jednego z tzw. frankowiczów.
Na wstępie zdaję sobie sprawę, że pisanie nt. sprawy frankowej w sposób inny niż „z bankiem się nie negocjuje tylko sądzi” może być niepopularne (delikatnie mówiąc). Jednak spotkałem się z takim przypadkiem (klienta kredytowego) i dlatego chciałem pokazać nieco inne (od standardowego) podejście do sprawy.
To już Wy ocenicie czy ten kredytobiorca ma zamiar podjąć właściwą decyzję czy być może całkowicie „błądzi”.
Kredyt z 2007 r.
„Przygoda” Pana Romana z kredytem frankowym rozpoczęła się w 2007 r. Wtedy to postanowił nabyć nieruchomość. Odwiedził kilka banków, rozmawiał z wieloma doradcami i bankierami. Otrzymał kilka propozycji (różne waluty, również w PLN) i finalnie zdecydował się na kredyt denominowany do franka szwajcarskiego.
Do wymarzonej nieruchomości brakowało mu 440 tysięcy złotych i tyle postanowił w banku pożyczyć. W związku z tym, że był to kredyt „frankowy” bank przeliczył wypłaconą zbywcom kwotę na CHF. Saldo zobowiązania wyniosło zatem prawie 198 tysięcy franków. Może nie wdawajmy się w dyskusję czy bank faktycznie pożyczył mu franki czy jednak to były złotówki. Czy to był kredyt, zobowiązanie o charakterze kredytu czy może jakieś skomplikowane rozwiązanie finansowe. Zdania, jak wiadomo są podzielone. Co innego twierdzą banki, klienci, prawnicy, sądy i oczywiście TSUE. Cel opracowania jest inny i absolutnie nie chodzi o to, aby zniechęcać kogokolwiek do procesowania się z bankiem w sądzie. Jak powszechnie wiadomo 95-97% spraw (w zależności od źródła) kończy się dla wnioskujących pozytywnym rozstrzygnięciem. Jednak czy wszyscy, którzy z bankiem wygrali są zadowoleni z wyniku? Ponoć nie jest to takie oczywiste.
Opcje spłaty zobowiązania
Bank dał kredytobiorcy możliwość spłaty rat w PLN (domyślnie) lub w CHF (na zasadzie nadpłaty, która była rozliczana na poczet raty w pierwszej kolejności). Pan Roman początkowo spłacał kredyt w PLN, bowiem przez około rok kurs CHF był niższy (lub zbliżony) niż kurs przeliczenia z dnia uruchomienia kredytu. Czyli było to opłacalne. Jednak jak wiadomo ta sytuacja nie trwała zbyt długo więc kredytobiorca postanowił skorzystać z tej drugiej opcji. Było to dla niego korzystne również z powodu tego, że część dochodu uzyskiwał w walucie obcej i różnice kursowe na innych walutach były znacznie mniejsze niż na parze CHFPLN.
Większość tzw. frankowiczów nie miała jednak takiej możliwości i z biegiem czasu ich rata (przeliczona na PLN) była coraz wyższa (wzrost kursu franka) oraz pozostały do spłaty kapitał (w PLN) również rósł zamiast maleć wraz ze spłatą kredytu. Oczywiście saldo kredytu w CHF malało, jednak jakie to miało znaczenie dla kogoś kto musiał spłacać raty kupując franki za złotówki? Tacy kredytobiorcy wpadli w pułapkę, którą doskonale znamy. Ich sytuacja stawała się coraz gorsza, byli niejako niewolnikami swojego kredytu. Nawet po sprzedaży nieruchomości zazwyczaj kwota nie wystarczyła na zamknięcie zobowiązania, pomimo tego, że było ono od lat spłacane…
Nasz bohater przez kilkanaście lat spłacał swój kredyt, którego oprocentowanie było bardzo dobre, gdyż wynosiło około 0,05% (w skali roku!). Ale to przecież jeden z parametrów. Rata (wyrażona w PLN) była przecież wysoka. W międzyczasie coraz więcej osób zgłaszało się do prawników, coraz więcej składano pozwów, znamy również rozstrzygnięcia TSUE. Jak wiemy na początku banki mówiły jednym głosem: podpisałeś umowę to spłacaj. Jednak rozstrzygnięcia w sądach były (i nadal są) dla banków miażdżące. Prawie wszystkie pozwy kończą się wygraną konsumentów. Banki, uprzedzając ew. kolejne spory sądowe, zaczęły proponować swoim klientom ugody. Na początku ich zapisy nie były zbyt korzystne i można odnieść wrażenie, że te propozycje coraz bardziej motywowały zainteresowanych do działania.
Propozycja ugody bankowej
Również i Pan Roman otrzymał od swojego banku tego rodzaju propozycję ugody. Nawet pomimo tego, że nie zamierzał się z bankiem sądzić. Warunki ugody były „fenomenalne”. Bank zaproponował, że jeżeli kredyt zostanie od razu całkowicie spłacony to kurs spłaty (CHF) będzie o około 30 groszy niższy niż ten obowiązujący akurat w banku. Kredytobiorca próbował z bankiem negocjować te warunki, jednak skłonność do rozmów (po stronie banku) była żadna. Temat zatem upadł.
Minęło kilka miesięcy i kolejny raz bank zaproponował ugodę. Tym razem propozycja brzmiała: spłać nam 200 tysięcy złotych i będziemy uważać zobowiązanie za całkowicie spłacone.
Banki nikomu nie dają nic za darmo. Kiedyś może i były to organizacje publicznego zaufania, jednak obecnie nic z tego raczej nie zostało. Banki są nastawione na biznes i też często na maksymalizację zysków. Dlatego jeżeli bank, zamiast około 80 tysięcy CHF (w ratach) zadowoli się kwotą 200 tysięcy złotych to warto spróbować negocjować te warunki. W tym celu skontaktował się z kilkoma kancelariami prawnymi specjalizującymi się w tzw. sprawach frankowych. Każda z nich otrzymała jego umowę kredytową z prośba o opinię i wskazanie ew. podstaw do dochodzenia swoich praw w sądzie.
Analizy nie były identyczne, jednak ich wspólnym mianownikiem było to, że wystarczającym powodem, aby skarżyć bank było, że „kredyt” był w CHF natomiast wypłacono kwotę w PLN. Oczywiście nie było innej możliwości, gdyż cena nabycia nieruchomości w akcie notarialnym musiała być w PLN.
Pan Kazimierz „uzbrojony” w argumenty z kancelarii prawnych postanowił dalej z bankiem negocjować. Tym razem bank już takiej możliwości kategorycznie nie wykluczał. Finalnie negocjacje (trwały ok. 2 miesięcy) stanęły na tym, że zobowiązał się oddać jeszcze bankowi 50 tysięcy złotych (z prawie 80 tysięcy CHF) i kredyt miał zostać całkowicie spłacony i zamknięty.
Jednocześnie ugoda oczywiście zamykała możliwość sądowego rozstrzygnięcia sprawy.
Stanowiska kancelarii prawnych
Co „obiecywały” lub niemal gwarantowały kancelarie. Otóż albo uznanie kredytu za niebyły i wzajemne rozliczenie stron. Albo jego odfrankowienie lub zbliżone opcje. Tak czy inaczej kredytobiorca miał na tym zyskać i to tak na min. 95% (wygrana sprawa). Jednak opcja ta miała również i pewne minusy. Otóż cała sprawa miała trwać 2-3 lata oraz wiązać się z określonymi kosztami. Opłata wstępna dla kancelarii, zastępstwo procesowe itp. oraz na końcu tzw. success fee. Łącznie również szacunkowo około 50 tysięcy złotych.
Ciężka sprawa, bo zysk mógłby być wyższy (przy prowadzeniu tematu przez kancelarię), ale jednak nie była to 100% pewność co do wyniku. Koszty porównywalne.
Może nie każdy by zrobił tak samo, ale nasz bohater stwierdził, że „lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu” i wstępnie postanowił dogadać się z bankiem. Czy myśli dobrze czy źle? Czy to najbardziej optymalna opcja? Uważam, że ciężko to jednoznacznie rozstrzygnąć. Co osoba to preferencje mogą być inne i zarówna taka ugoda jak i proces sądowy mogłyby być odpowiednim rozwiązaniem.
Rozliczenie kredytu
Kredytobiorca postanowił sobie podsumować i wyliczyć potencjalny wynik na swoim kredycie. W 2007 r. pożyczył od banku 440 tysięcy złotych, a do spłaty miał prawie 198 tysięcy CHF (wynik przeliczenia PLN na CHF). W całym okresie kredytowania oddał bankowi prawie 147 tysięcy CHF (kapitał, zapłacone odsetki, prowizja oraz ew. kwota z ugody). Jednak gdyby spłacał kredyt cały czas w PLN kwota poniesionych kosztów (razem z ugodą) wyniosłaby około 580 tysięcy złotych (raty po kursie średnim NBP + spread banku).
Dlatego jeżeli patrzymy na zobowiązanie w CHF to w ciągu ~17 lat oddał bankowi o około 40 tysięcy CHF mniej niż od niego pożyczył! Gdybyśmy mieli analizować zobowiązanie w PLN to zamiast 440 tysięcy zapłacił o około 140 tysiące złotych więcej. Jednocześnie wartość nieruchomości, którą wtedy nabył, wzrosła o około 60% (cena nabycia vs. obecna wartość rynkowa).
Kredyt na 440 tysięcy, na 17 lat, raty równe. Aby jego koszt w tym okresie wyniósł 140 tysięcy to oprocentowanie musiałoby wynieść ~3,4%. Dla przypomnienia: obecnie oprocentowanie (standardowego) kredytu wynosi około 7,5% i w ciągu ostatnich kilkunasty lat jedynie przez krótki czas było niższe niż te 3,4%.
Wnioski
Jak uważacie, czy p. Roman właściwie podchodzi do tematu próbując dogadać się z bankiem czy jest to zupełnie nieprzemyślane i powinien jednak walczyć? Wyraził zgodę na publikację i z pewnością chętnie zapozna się ze wszystkimi konstruktywnymi opiniami. A zatem zachęcam do wyrażania swojej opinii. Poza tym jakie rozwiązanie wybralibyście będąc na jego miejscu? Wiem, że nie jesteście na jego miejscu, możecie to sobie wyobrazić. Nie ma złych odpowiedzi.
Dodam również, że tego rodzaju analiza możliwa jest dla praktycznie każdego przypadku. Potrzebne są jedynie dane do obliczeń.