Zakup nieruchomości to często dopiero początek wydatków. Zwykle mieszkanie/dom trzeba również wykończyć (nowe) lub wyremontować (rynek wtórny). Do tego dochodzą jeszcze koszty związane z wyposażeniem. Które cele pomoże nam zrealizować kredyt hipoteczny a na co trzeba poszukać innych źródeł finansowania.
Rynek pierwotny
Płacisz za mieszkanie i to koniec? W większości przypadków niestety nie. Na rynku pierwotnym mieszkanie trzeba wykończyć. Co prawda nieruchomość może być przygotowana „pod klucz” przez dewelopera Jednak to i tak za mało, aby zamieszkać. W najbardziej optymistycznym wariancie do zrobienia pozostanie kuchnia (+ zakup wyposażenia). Natomiast jeżeli deweloper oddaje mieszkanie w tzw. stanie deweloperskim. Wtedy (w zależności od tego co zostało już zrobione), aby zamieszkać należy m.in. położyć podłogi, zrobić kuchnię i łazienkę.
Rynek wtórny
Oczywiście może być tak, że kupisz mieszkanie, powiesisz ręcznik i już mieszkasz. Jednak takie sytuacje należą raczej do rzadkości. Zwykle lokal wymaga remontu lub chociaż odświeżenia oraz wyposażenia w sprzęty, meble itp. Wydatki na te cele to od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dodatkowo jeżeli mieszkanie wymaga gruntownego remontu to najpierw trzeba „zniszczyć” to co w lokalu już było. Dopiero po doprowadzeniu do stanu deweloperskiego można kłaść nowe podłogi, glazurę itp. Dlatego też remont mieszkanie (kupionego na rynku wtórnym) może być znacznie droższy niż wykończenie mieszkanie kupionego w stanie deweloperskim.
Finansowanie dodatkowego celu
Oprócz zakupu musisz (zwykle) ponieść również dodatkowe koszty związane z remontem lub wykończeniem mieszkania. Na ten cel również możesz uzyskać finansowanie z banku. A druga dobra wiadomość jest taka, że nie musisz brać na ten cel kosztownego kredytu gotówkowego. Taki cel również możesz sfinansować kredytem hipotecznym.
Aby go uzyskać konieczne jest przygotowanie kosztorysu prac. W dokumencie tym (każdy bank ma własny szablon) należy opisać jakie prace zostaną wykonane oraz jaki będziesz ich koszt. Istotne jest to, że na kosztorysie (podobny dokument występuje w przypadku budowy domu) możesz umieścić wszystko co będzie na trwale związane z nieruchomością. Do elementów stałych należą m.in. podłogi, glazura, szafy w zabudowie stałej, podwieszane sufity, kuchnia na wymiar, łazienka itp… Na kosztorysie nie możesz umieścić m.in. telewizora lub mebli wolnostojących. Tego rodzaju wyposażenia nie sfinansujesz kredytem hipotecznym.
Wycena nieruchomości
Dla banku nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu. W związku z tym musi ona być odpowiednio wyceniona. Opcje są dwie: skorzystanie z wyceny bankowej. Możesz również zlecić wykonanie własnego operatu szacunkowego (jeżeli bank dopuszcza taką możliwość) przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego stosowne uprawnienia.
Drugie rozwiązanie zazwyczaj jest korzystniejsze. Powody są dwa:
1. Masz możliwość zapoznania się z dokumentem, który przygotuje rzeczoznawca, należy on do klienta, który następnie udostępnia bankowi.
2. Jeżeli składasz kilka wniosków kredytowych (2-3 to rynkowa praktyka) to lepiej wykonać operat i każdemu bankowi przekazać jeden egzemplarz, wycena wewnętrzna w każdym z banków niepotrzebnie zwiększy koszty (po co płacić za coś 3 razy skoro można tylko raz?).
Operat szacunkowy
Rzeczoznawca do wyceny potrzebuje m.in. umowę przedwstępną oraz ww. kosztorys prac. Na podstawie tych dokumentów oszacuje on wartość przyszłą (docelową) nieruchomości. Przykładowo cena na umowie to 300.000 zł, do tego planowany remont/wykończenie 50.000 zł. Można się spodziewać, że wartość przyszła takiej nieruchomości wyniesie (upraszczając) od 340 do 360 tys. złotych. Wartość remontu nie musi proporcjonalnie zwiększyć wartości nieruchomości.
Wkład własny
Minimalny wkład własny to obecnie 10% wartości nieruchomości. Zalecany to 20%, ale brakujące 10% można nadal ubezpieczyć w ramach wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (UNWW). Taką możliwość daje jeszcze kilka banków na rynku. Przy wyliczeniu minimalnego wkładu własnego wykorzystujemy wartość przyszłą mieszkania. Jeżeli wyniesie ona (wycena zaakceptowana przez bank) 350.000 zł to konieczny do wniesienia wkład własny wyniesie 35.000 zł. Kwota kredytu 315.000 zł z czego zwykle 265.000 zł zostanie przeznaczone na zakup nieruchomości (no chyba, że został wpłacony wcześniej zadatek lub zaliczka). Następnie po akcie przenoszącym własność (na rynku wtórnym) klient otrzyma gotówkę (50.000 zł) na remont mieszkania.
Sprawa nieco się komplikuje na rynku pierwotnym. Czyli kiedy akt przenoszący własność może podpiszesz nawet kilka miesięcy po odbiorze kluczy. W takim wypadku (jeżeli pieniądze na wykończenie są potrzebne od razu) konieczne jest znalezienie banku, który wypłaci środki na wykończenie od razu po protokole zdawczo-odbiorczym. Nie w każdym będzie taka możliwość.
Rozliczenie remontu
Nabywca nieruchomości, który skorzystał również z dodatkowych środków na remont lub wykończenie musi się rozliczyć z ich wykorzystania. Na wykonanie prac (zgodnie z kosztorysem) ma zwykle kilka miesięcy (do ustalenia z bankiem). Po tym czasie wykazujesz, że pieniądze wykorzystałeś zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że wszystkie pozycje z kosztorysu musisz wykonać.
Istotny jest sam fakt przeprowadzenia remontu zgodnie z kosztorysem. Nie ma konieczności przedstawiania rachunków, faktur, umów z wykonawcami itp… Tego bank nie weryfikuje. Ale wszystko co na kosztorysie musisz rzeczywiście zrobić. Nie ma możliwości, że przeznaczysz więcej pieniędzy np. na kuchnię i dlatego nie zrobisz szafy w zabudowie, która również była planowana.
Przykładowo jeżeli na kosztorysie były posadzki np. za 10.000 zł to nie ma znaczenia czy kredytobiorca kupił najtańsze panele i położył je razem ze szwagrem. Czy też nabył bardzo drogie materiały i do prac wynajął profesjonalną firmę.
Jeżeli masz wątpliwości to zapraszam do kontaktu i zadawania pytań. Ważne, aby przy rozpoczęciem procesu zakupu porozmawiać z profesjonalnym ekspertem. Tym sposobem można uniknąć problemów oraz rozczarowań, bo „coś” (w procesie kredytowym) nie jest takie jak nam się wydawało…
Jeden komentarz