Kolejna podwyżka stóp procentowych spowodowała wzrost wartości wibor 6M do poziomu 2,90%. Dobijamy do poziomu wskaźnika z 2013 r. Natomiast kredytobiorcom zaczyna doskwierać coraz wyższa rata kredytu. Czy mogą coś z tym zrobić? Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
W wielu miejscach możemy przeczytać lub usłyszeć, że wibor rośnie i razem z nim raty kredytów hipotecznych. W zdecydowanej większości są one bowiem oprocentowane na podstawie stopy zmiennej. Czyli marża banku (stała) + wartość wibor. Wzrost oprocentowania to oczywiście również wzrost rat kredytów. Być może to mniejszy problem dla tych, którzy spłacają kredyty hipoteczne od wielu lat. Mają relatywnie niską marżę, na początku oprocentowanie ich kredytu było wysokie, następnie spadło. Natomiast teraz (wraz ze wzrostem stóp procentowych) powróciło do wartości początkowych lub zbliżonych. Czy obecnie jest taniej, drożej czy tak samo zależy oczywiście od momentu uruchomienia kredytu.
„Tanie” kredyty?
Oczywiście największy problem mogą mieć ci kredytobiorcy, którzy uruchomili swoje kredyty w czasie kiedy były one rzekomo takie tanie! Niestety nic bardziej mylnego. Warunków kredytu nie ocenia się po oprocentowaniu (zmiennym) a przede wszystkim po marży, która jest stała. Przykładowy kredyt na 360 tys. złotych, zabezpieczenie 400 tys. (LTV 90%) z marżą 2,7% od maja 2020 do września 2021 miał oprocentowanie poniżej 3%. Jego rata (równa, na 30 lat) wynosiła wtedy około 1518 zł.
Niski wibor (i tym samym oprocentowanie) pozwalał uzyskać większą kwotę kredytu, gdyż dla takiego (rekordowo niskiego!) oprocentowania zdolność kredytowa była wyższa. Banki mają obowiązek pokazywania klientom symulacji dotyczących tego co się stanie jak wibor się zmieni. W formularzu informacyjnym (FI) można znaleźć informacje jak będzie wyglądała rata np. przy wibor 3, 5 lub nawet 10%. Wibor 3% przy wartościach aktualnych rzędu 0,2-0,3% to była czysta abstrakcja. Szczerze powiedziawszy to mało kto wtedy wierzył, że tak mocno i tak szybko wibor wzrośnie do wartości z symulacji. A jeżeli przyjmiemy najniższą z nich czyli wibor 3% (blisko tego co jest dzisiaj) to rata wzrasta do 2089 zł. Dla przypomnienia, kilka miesięcy temu było to nawet 1518 zł!
Inny problem polegał na tym, że klienci dość niechętnie się z tymi symulacjami zapoznawali. „Po co czytać skoro i tak nic nie zmienię?” itp…I teraz można przeczytać, że banki rzetelnie nie informowały o ryzyku. Kredytobiorca dostać dokumenty i symulacje musi, podpisać również. Ale nie ma żadnego przepisu mówiącego o tym, że także powinien się z tym zapoznać i zrozumieć. „Bo doradca nam obiecał”, „myśleliśmy że to będzie inaczej”. Tego typu cytatów mógłbym podać wiele.
Wzrost raty kredytu
Kredytobiorcy (w szczególności ci z dłuższym „stażem”) już wiedzą, że oprocentowanie nie zmienia się od razu. Wibor 3, 6 lub nawet 12 miesięcy oznacza, że bank przysyła nowy harmonogram kredytu właśnie co 3, 6 lub 12 miesięcy. W sytuacji, gdy stopy procentowe spadały było to irytujące, że „wibor już niski a ja nadal mam wysoką ratę”. Obecnie działa to odwrotnie czyli niejako jak bomba z opóźnionym zapłonem. Która niestety wybuchnie, ale w jakimś stopniu można się na to przygotować. Dlatego zmiany najszybciej odczują ci, którzy mają oprocentowanie bazujące na wibor 3M. Najpóźniej z wibor 12M, a niektóre banki udzielały takich kredytów. Kolejnym rozwiązaniem, które mogło „odroczyć” podwyżkę oprocentowania i raty miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem.
Kredyt ze „stałym oprocentowaniem
Banki komercyjne miały obowiązek wprowadzić (od 1 lipca 2021 r.) kredyty z okresowo (min. 5 lat) stałym oprocentowaniem. Oczywiści dostosowały się do tego wymogu. Niektóre nawet zaoferowały takie kredyty wcześniej. Dodatkowo w dwóch z nich oprocentowanie stałe obowiązuje przez 7 lat zamiast minimalnych 5. Kredyty takie, z założenia mające częściowo chronić przed wzrostem wibor, od początku cieszyły się niewielkim zainteresowaniem. Taka już natura polskich kredytobiorców, że kierują się głównie tym jaka będzie najbliższa rata. Nie patrzą szerzej przez pryzmat ew. wzrostu wartości oprocentowania (spowodowanego zmianą wibor) i ryzyka jakie za sobą niesie. Ta sama sytuacja występowała -naście lat temu w przypadku osób, które zarabiały w PLN. A jednak decydowały się na kredyt (indeksowany lub denominowany) w walucie obcej. Jaki jest tego obecnie efekt możesz przeczytać TUTAJ.
Dlatego też nie zdarzyło mi się, aby którykolwiek z moich klientów zdecydował się na kredyt ze stałym oprocentowaniem. Nawet jak latem 2021 r. możliwe było uzyskanie kredytu oprocentowanego około 4%. Symulacje widział każdy, ale pamiętajcie: to nie ekspert kredytowy decyduje o wyborze oferty. Ma obowiązek pokazać różne możliwości, ale decydujące zdanie należy do kredytobiorcy. W końcu to jego zobowiązania i on będzie ten kredyt spłacał.
Ten kto zdecydowałby się na tego rodzaju kredyt (ze „stałym” oprocentowaniem) obecnie już byłby „wygrany”. Jego rata już teraz byłaby niższa niż tego kto zdecydował się zaryzykować (zmienne oprocentowanie). Poza tym przez prawie 5 lat jeszcze rata się nie zmieni i wszelkie podwyżki wibor są mu niestraszne. Ale to już było. Kto nie skorzystał ten nie ma…Dla porównania, teraz kredyty ze „stałym” procentem zaczynają się, w większości, od 6%. Było nawet poniżej 4 a teraz jest już powyżej 6%. W ujęciu procentowym to wzrost o około 50%!
Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
Nie ma sensu gdybać co by było „gdybym kiedyś zrobił coś innego”. Każdy kto spłaca kredyt hipoteczny warunki ma określone w swojej umowie kredytowej. Jednak co może zrobić, aby ratę obniżyć jak stanie się zbyt wysoka? Czy jest taka możliwość? To oczywiście zależy od konkretnej sytuacji.
- Można spróbować wydłużyć okres kredytowania. Ale wydłużenie okresu z 25 do 30 lat obniży ratę o około 70-80 zł. Jednocześnie poważnie wzrośnie CKK (całkowity koszt kredytu). Przy parametrach kredytu jak wyżej będzie to ponad 64 tys. złotych odsetek więcej.
- Jeżeli kredyt jest już spłacany kilka lat i jednocześnie wzrosła wartość nieruchomości (LTV <80%) to można refinansować go w innym banku. Oczywiście nowy proces, liczenie zdolności, koszty. To może ale nie musi się opłacać. Kwestia przeliczenia.
- Refinansowanie lub aneks zmieniający na oprocentowanie stałe. Tutaj rata z pewnością wzrośnie, ale przez kolejne 5 lat będzie stała. Czy teraz warto? Nie wiemy czy wibor jeszcze mocno wzrośnie i ew. na jakim poziomie się ustabilizuje. To oczywiście opcja dająca pewną stabilizację raty. Jednak będzie ona na wyższym poziomie niż płacona obecnie.
- Ostatnia opcja jest raczej przestrogą. Przy różnych zawirowaniach związanych z kredytami (ostatnio pandemia) zdarzało się, że proponowano klientom tzw. wakacje kredytowe. Pamiętaj, to jest rozwiązanie doraźne, bo możesz np. jednej raty nie zapłacić. Ale nie jest darmowe. To czego nie zapłacisz (w danym miesiącu) bank doliczy do kapitału kredytu. Oddasz nieco później, ale z odsetkami. Cel tej opcji jest taki jak jej nazwa. Nie płać jednej raty tylko jedź na wakacje. To nie jest rozwiązanie, które się sprawdzi w sytuacji stałego wzrostu stóp procentowych.
- Na koniec coś co się może przydać wtedy gdy naprawdę raty kredytu Cię przerosną. Zdarzenie losowe, utrata pracy itp…Zgłoś problem w banku, nie czekaj aż się pogłębi. Banki pomagają przy restrukturyzacji kredytów. To są już zupełnie indywidualne negocjacje. Bank jest zainteresowany tym, aby kredyt był spłacany zgodnie z harmonogramem. Nie jest w jego interesie windykować klienta lub przejąć jego nieruchomość. Dlatego zawsze warto próbować się dogadać. Ale zanim opóźnienia w spłatach się pojawią.
Wnioski
A w jakiej Ty jesteś sytuacji? Czy spłacasz kredyt od niedawna czy od wielu lat? Porozmawiać, o refinansowaniu i zmianach warunków kredytu, warto zawsze. Nie w każdym przypadku musi to być opłacane ekonomicznie. Ale powodów refinansowania lub konsolidacji jest wiele. Nie musi to być niższa rata. Czasem współpraca w bankiem układa się tak źle, że to jedyna sensowna opcja. Masz pytania lub wątpliwości? Zapraszam do kontaktu. Bezpłatnie przeanalizują Twoją sytuację.