W ostatnich miesiącach nastąpił dynamiczny wzrost stóp procentowych. Wprost odbiło się to na ratach kredytów hipotecznych, które również znacząco wzrosły. W jaki sposób można sobie z tym poradzić? Czy refinansowanie takiego kredytu może mieć sens? Czy może lekarstwem jest zmiana oprocentowania na stałe?
Wzrost rat kredytów
Po wzroście stóp procentowych oraz (tym samym) rat kredytów w wielu przypadkach pierwszą myślą jaka się pojawia u kredytobiorcy jest refinansowanie kredytu. Bo rodzina (lub znajomi) mają np. podobne zobowiązania, ale jednak płacą mniej lub chociaż tak twierdzą. Skoro oni (niby) mogą to dlaczego nie ja także? Bo specjaliści lub inni eksperci doradzają, aby się nad tym zastanowić. Może warto przemyśleć temat? Poza tym jeżeli rata wzrosła o kilkaset złotych (ceny w sklepach oraz usługi również) to domowy budżet może przestać się spinać. Bez proporcjonalnego wzrostu dochodów trzeba szukać oszczędności. A jednym z kosztów jest przecież rata kredytu.
A nawet jeżeli rata nie jest jeszcze bardzo wysoka i uwierająca, to przecież może taka stać się w przyszłości? Stopy procentowe rosną nieprzerwanie i bardzo dynamicznie od jesieni 2021 r. WIBOR 3M z około 0,2 wzrósł na ponad 3,6%. To wzrost o 3,4pp lub 1800%! Więc może jeżeli nie refinans to chociaż aneks i zamiana na kredyt ze stałym (okresowo 5 lub 7 lat) oprocentowaniem? W końcu każdy bank komercyjny ma taki w ofercie minimum od lipca 2021 r.
Czy zatem najlepszą opcją będzie refinans czy może zamiana oprocentowania na okresowo stałe? A może jedno i drugie. Czy jednak jest dobrze i nie warto zamieniać dobrego na lepsze? Aby nie było tak „na sucho”, to posłużę się konkretnym przykładem.
Parametry kredytu
- pozostały do spłaty kapitał: 500 000 zł,
- wartość nieruchomości będąca zabezpieczeniem: min. 750.000 zł (szczegółowa wycena nie była robiona, wartość na podstawie cen z okolicy),
- marża 1,99%,
- pozostało 240 m-cy,
- oprocentowanie zmienne, stopa bazowa to wibor 6M (dla celów obliczeń 4,02%),
Zdolność kredytowa praktycznie w każdym banku, bazy czyste. Pytanie brzmi: czy COŚ powinniśmy z tym kredytem zrobić?
Aneks i zamiana na stałe oprocentowanie
Co ciekawe (to moje subiektywne odczucie) o oprocentowanie stałe najczęściej pytają osoby, które spłacają kredyt od niedawna. Zwykle mogły już sobie wybrać czy oprocentowanie stałe czy zmienne. Większość zdecydowała się na zmienne, bo najbliższa rata była przecież niższa (chociaż mogła wzrosnąć i tak się niestety stało, ale kto mógł to przewidzieć?). Minęło trochę czasu i ta rata zmienna „przebiła” tę, początkowo wyższą, dla oprocentowania stałego. Poza tym wibor cały czas rośnie więc kolejne podwyżki rat są (raczej?) kwestią czasu. Jak bardzo i o jaką wartość one wzrosną? Tego nie wiemy.
Natomiast ci, którzy spłacają kredyt od lat mają zwykle zupełnie inne podejście. Kiedyś rata była nieco wyższa, następnie spadła a w ostatnich miesiącach powróciła do stanu początkowego i dodatkowo jeszcze wzrosła. Ci kredytobiorcy są już niejako przyzwyczajeni do okresowych zmian raty i (chyba?) reagują mniej emocjonalnie. Wiedzą, że w skali 20-30 lat nie da się wielu rzeczy przewidzieć…
Aneks do umowy
W naszym przypadku rata kredytu na 20 lat to prawie 3600 zł. Jeżeli kredytobiorca chce się obronić przed wzrostem miesięcznego zobowiązania przechodząc na oprocentowanie stałe to opcja ma dwie.
1. Wniosek o aneks do aktualnej umowy kredytowej i zmiana sposobu oprocentowania w ramach tego samego banku. Analityk może (i zwykle tak jest) poprosić o dokumenty finansowej, sprawdzi także wycenę nieruchomości oraz m.in. BIK. To standard, bo bank ma prawo badać sytuację finansową (oraz zabezpieczenie) w całym okresie kredytowania. Co innego jeżeli to bank (sam z siebie) wychodzi z propozycją aneksu. Wtedy może wystarczyć podpis i to wszystko. Dlatego zanim kredytobiorca zacznie szukać rozwiązań w innych bankach warto, aby sprawdził co oferuje jego własny (w zakresie stałego oprocentowania).
Stałe oprocentowanie w innym banku
2. Kredyt ze stałą (okresowo) stopą procentową, ale w innym banku. Czyli klasyczne refinansowanie kredytu. Konieczne przejście pełnego procesu kredytowego. Obecnie możliwe do uzyskania warunki to: oprocentowanie stałe (na 5 lat) 5,60% (w tym marża 1,70%). Szacunkowa rata to 3467 zł, czyli prawie 150 zł niższa niż obecna (oprocentowanie zmienne). Pomijam takie kwestie jak prowadzenie konta, ubezpieczenia. Zakładam, że warunki i koszty są zbliżone, dlatego te parametry w analizie pomijam.
Czy warto? Raty bardzo podobne, co jest nowością, gdyż zwykle rata dla oprocentowania stałego była znacząco wyższa niż dla zmiennego. Obecnie ta różnica jest coraz mniejsza. Być może banki chcą bardziej zachęcić kredytobiorców do tego rozwiązania. A może w bankach już przeczuwają, że WIBOR przestanie rosnąć i dlatego tak chętnie proponują kredyty ze stałym oprocentowaniem? Te pytania niestety pozostaną otwarte…
Refinans ze zmiennym oprocentowaniem
Do niedawna zmiana warunków kredytu wiązała się z jego refinansowaniem w innym banku. Najważniejszym parametrem była wtedy marża. Oczywiście przy okazji można było również wydłużyć lub skrócić okres kredytowania. Obecnie marża kredytu to 1,99%. Na jakie warunki (oprocentowanie zmienne) kredytobiorca mógłby liczyć teraz? Najniższa marża do uzyskania to 1,7% + WIBOR 3M (łącznie 5,25%). Kredyt na 500 tys. na 20 lat z takim oprocentowaniem to szacunkowa rata 3370 zł. W ciągu 20 lat można zaoszczędzić prawie 52 tys. złotych na odsetkach. Czyli kwota już niebagatelna.
Jak widać refinansowanie kredytu z oprocentowania zmiennego (na zmienne w innym banku) również ma sens. Jednak czy to jest dobry moment na takie działanie? Trudno być całkowicie pewnym. Jednak wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów (wzrost WIBOR) banki nieśmiało zaczęły obniżać marże. Dlatego jeżeli ten trend się utrzyma, to być może za jakiś czas będzie szansa na jeszcze lepsze warunki?
Negocjacje z własnym bankiem
Rozwiązanie prostsze to próba negocjowania warunków kredytu w aktualnym banku. Zwykle jak klient spłaca zobowiązanie zgodnie z harmonogramem, korzysta z innych usług i generalnie daje bankowi zarabiać na sobie to ten może nie chcieć go wypuścić.
Dlatego też można próbować renegocjować warunki kredytu. Oczywiście konieczne jest uzasadnienie, ale tutaj można wspomnieć o konkurencyjnych ofertach, bardzo dobrej współpracy z bankiem, wzroście wartości zabezpieczenia (niższe LTV) itp. Takie pismo nic nie kosztuje, spróbować zawsze można. A jak się nie uda to rozwiązanie wcześniejsze czyli refinansowanie kredytu w innym banku. Wiąże się ono z przejściem pełnego procesu kredytowego. Po stronie kosztów to przede wszystkim 300 zł (łącznie) opłat sądowych oraz koszt wyceny nieruchomości. Początkowe kilka rat będzie również wyższe z powodu ubezpieczenia pomostowego czyli do czasu wpisania nowego banku do KW.
Wnioski
Nie ma złotego środka. Ekspert finansowy w naszym kraju nie świadczy usług doradczych. Oznacza to, że może pokazać swojemu klientowi różne opcje. A obliczeń i symulacji można zrobić naprawdę mnóstwo. Jednak to klient finalnie musi zdecydować czy zmienić warunki kredytu (i może również bank) czy jednak jest zadowolony z tego co ma.
A jaka jest Twoja sytuacja? Czy masz jakiś plan związany ze swoim zobowiązaniem? Pochwal się, nawet anonimowo, czasem warto pokazać swój pomysł, aby ktoś trzeci mógł na niego spojrzeć fachowym okiem. W razie pytań serdecznie zapraszam do kontaktu.