Od lipca 2021 r. wszystkie banki komercyjne muszą mieć w ofercie kredyty hipoteczne ze stałą (okresowo) stopą procentową. To fakt i banki się do tej regulacji dostosowały. Dlatego w każdym możesz wnioskować o kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lub 7 (dwa banki) lat, a nawet w jednym na 10 lat. Jednak, na którą opcję się zdecydować? Liczę na konkretnym, autentycznym przykładzie.
Parametry
Kredyt na kwotę 225 000 złotych, na 30 lat. Kredytobiorca nie planuje spłacić go wcześniej, ale wiadomo plany potrafią się zmieniać. Oprócz oprocentowania wszystkie inne parametry są identyczne. Prowizja (już wliczona), ubezpieczenia, opłaty sądowe, wycena itp… Dodatkowo, z różnych przyczyn, na taki kredyt może liczyć jedynie w jednym banku.
Oprocentowanie zmienne
Nadal to rozwiązanie dominuje. Większość klientów hipotecznych wybiera (w naszym kraju) niższą najbliższą ratę kosztem mniejszego ryzyka. Nie próbuję wyjaśnić dlaczego tak jest. Zwyczajnie tak już mamy, że jakaś żyłka ryzyka musi być. Nawet w przypadku tak ważnej sprawy jak zobowiązanie finansowe na kilkadziesiąt lat. Zaproponowana przez bank marża wynosi 2,35% + wibor 3M. W tej opcji rata kredytu wyniesie 1489 zł (oprocentowanie 6,95%) i oczywiście będzie się zmieniała co 3 miesiące w zależności od wartości wibor 3M.
Przy założeniu, raczej czysto teoretycznym, że przez kolejne 7 lat wibor pozostanie na tym samym poziomie, kredytobiorca spłaci (w tym czasie) 20 078 zł kapitału kredytu oraz 105 030 zł odsetek. W 85 miesiącu będzie zatem miał do spłaty jeszcze 205 223 zł kapitału kredytu.
Oprocentowanie stałe
A dokładniej okresowo stałe. W naszym przypadku przez pierwsze 7 lat. Następnie bank zaproponuje klientowi nową wartość stałego oprocentowania uzależnioną od warunków rynkowych. Będzie on również miał możliwość przejść na oprocentowanie zmienne (z marżą 2,35%). Z formularza informacyjnego (FI) wynika, że oprocentowanie okresowo stałe wyniesie 7,8%. A zatem rata kredytu przez pierwsze 84 m-ce to 1620 zł. Następnie nowa propozycja banku dot. oprocentowania stałego lub przejście na zmienne z marżą 2,35% (+ wibor 3M).
W czasie tym 7 lat kredytobiorca spłaci nieco ponad 118 tys. złotych odsetek oraz około 17,5 tys. kapitału. Do spłaty pozostanie zatem ok. 207,8 tys. kapitału kredytu.
Stałe czy zmienne?
Różnica na racie (przynajmniej w pierwszych 3 miesiącach) to 131 zł oczywiście na korzyść oprocentowania zmiennego. Aby rata w tych dwóch opcjach się zrównała wibor 3M musiałby przekroczyć wartość 5,45%. Czy to jest możliwe? Tak, był już na tym poziomie ostatnio pod koniec 2008 r. Na ile to jest możliwe? Tego niestety nie wiemy. I w tym tkwi cały problem. Nie znamy przyszłości i nie wiemy czy taką wartość wibor osiągnie. Jeżeli tak to kiedy i ew. jak długo pozostanie na tym poziomie. „Ochrona” raty związana ze stałym oprocentowaniem występuje jedynie przez pierwsze 7 lat.
Poza tym jeżeli wibor jakoś rekordowo wzrośnie to nie ma się co łudzić. Bank nie pozostanie bierny i propozycja nowego, stałego oprocentowania (po 84 miesiącach) będzie już na odpowiednio wyższym poziomie.
Zwróć również uwagę na to, że oprócz wysokości raty zupełnie inne są wartości spłaconego kapitału oraz odsetek. Kredytobiorca, który wybierze stałą (okresowo) ratę spłaci w 7 lat o około 3 tys. złotych kapitału mniej i jednocześnie aż ponad 13 tys. złotych odsetek więcej. To nie są drobne różnice. Oczywiście przy założeniu, że wibor nie wzrośnie (na ile to możliwe?) i pozostanie na obecnym poziomie.
Wnioski
Kredytobiorcy, którzy wybrali oprocentowanie stałe latem 2021 r. już wygrali. Ich stała rata jest obecnie niższa niż ta z oprocentowaniem zmiennym (która cały czas rośnie wraz z dynamicznym wzrostem wibor). Ale wtedy takie kredyty miały oprocentowanie nawet poniżej 4% (ze zmiennym poniżej 2%). Obecnie jest to już 6-8%. Czy wtedy klienci chętnie wybierali stałą wartość? Również nie, bo przecież była prawie 2pp wyższa niż zmienna.
W omawianym przypadku klient ma wybór. Zdolność kredytowa wychodzi mu w obydwu przypadkach. Jednak nie jest to takie oczywiste. Pisałem o tym już kilka miesięcy temu, w tekście tutaj.
W związku z tym, że rata dla oprocentowania stałego jest wyższa to ktoś kto ma zdolność „na styk” nie będzie miał takiego wyboru. Kredyt z okresowo stałą ratą nie będzie dla niego dostępny.
A gdyś Ty miała lub miał teraz dokonać wyboru? To byłoby oprocentowanie zmienne czy jednak stałe? Jestem bardzo ciekawy Waszych opinii. Co więcej jeżeli właśnie stoisz przed takim dylematem to napisz do mnie. Podobne obliczenia również mogę dla Ciebie wykonać. Policzyć da się wszystko. Nieco trudniej z przewidywaniem przyszłości…
Witam.
Ja decyduje się na oprocentowanie stałe 5 lat, 20 lat zmienne z możliwością darmowej nadpłaty kredytu. W aktualnym czasie co się teraz dzieje to szaleństwo, chce być spokojna że nie wzrośnie mi rata o 500 czy 800 jak się dowiaduje od znajomych. Jeśli załóżmy za rok, dwa stopy będą spadać przeniesiemy kredyt do innego banku na zmienne oprocentowanie.
Pozdrawiam