Ostatnie pół roku bardzo zmieniło rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Od post-covidowego szaleństwa w pierwszej połowie 2021 r. po wyraźne spowolnienie w 2022 r. Co się jednak dzieje? Kredytów nadal sporo, ale na zakup nieruchomości już znacznie mniej.
Przede wszystkim osoby, które planowały nabycie nieruchomości na kredyt musiały drastycznie zweryfikować swoje oczekiwania. Częściowo z powodu wzrostu cen (rynek pierwotny i wtórny). Ale przede wszystkim w związku ze znacznie mniejszą zdolnością kredytową, która spadła o nawet kilkadziesiąt procent. Im niższy dochód na członka rodziny tym spadek ten był większy. Zdolność kredytowa w szczególności spadła po marcowym zaleceniu KNF.
Kolejna kwestia to duża niepewność odnośnie wysokości raty. Tak to już jest, że klienci postrzegają kredyt (i jego koszt) przez pryzmat pierwszej raty. Im jest ona wyższa (i w dodatku perspektywy wyglądają na niekorzystne) tym mniejsza skłonność do zaciągania zobowiązania.
Kto teraz kupuje?
Kupującymi są ci, którzy podpisali umowy z deweloperami i są w trakcie wypłaty transz (już po decyzji i uruchomieniu kredytu) zazwyczaj nie rezygnują z zakupu. Kredyt jest przecież na 20-30 lat. Raz jest drożej a raz taniej. Tak było w przeszłości i z pewnością sytuacja może się jeszcze powtarzać. Nieco inaczej wygląda to w przypadku, gdy ktoś podpisał umowę z deweloperem, ma decyzję w banku, ale kredytu nie uruchomił. Zdarza się, że klienci odstępują od umowy (czasem nawet wiąże się to z utratą zadatku) lub próbują „sprzedać” swoje nienabyte mieszkanie na zasadzie cesji (umowa trójstronna).
Działki budowlane
Całkiem nieźle sprzedają się (i kredytują) działki budowlane. Kwoty kredytów (oraz raty) nie są zwykle tak wysokie jak w przypadku zakupu mieszkania lub budowy domu. Przede wszystkim zainteresowani nimi są klienci z gotówką (którzy w ten sposób ją inwestują chroniąc się przed inflacją) oraz ci, którzy myślą o budowie domu (w bliższej lub dalszej przyszłości). Jednak ma to być budowa „za jakiś czas”. Z moich rozmów z klientami wynika, że teraz zakup działki, póki nadal jest „względnie” tanio. W najbliższym czasie (kilka lat) jak największa spłata kredytu na zakup działki, aby przy budowie domu związany z nią wkład własny (wartość minus pozostały do spłaty kapitał) był jak największy.
Jednocześnie obserwowana jest sytuacja na rynku materiałów budowlanych oraz kosztów tzw. „robocizny”. W moim odczuciu, w obecnej sytuacji, najbardziej poszkodowani są właśnie ci, którzy znajdują się w trakcie budowy domu systemem gospodarczym (pieniądze z transz nie wystarczają na wykonanie prac z nimi związanych!). Dzięki temu, zupełnie nie z własnej winy, mogli wpaść w pułapkę kredytową. Nie mogę budować, gdyż zabrakło mi pieniędzy a bank nie wypłaca kolejnej transzy, gdyż nie zostały wykonane wszystkie prace z poprzedniej. Koło się zamyka.
Dlatego też tak ryzykowna jest obecnie budowa domu. Problemem jest nie tylko rosnąca rata, ale również o wiele wyższe (i nieprzewidywalne), niż w kosztorysie koszty do poniesienia.
Rekordowo popularne refinanse
Jednym z celów kredytu hipotecznego jest refinansowanie kredytu z innego banku. Cel znany od wielu lat, ale stosunkowo mało popularny. Co ciekawe, zdarzają się promocje, bo banki lubią sobie „podkradać” dobrych klientów. W szczególności takich, którzy są związani z bankiem na bardzo długo. Tak się składa, że refinansowanie obecnie przeżywa prawdziwy boom! Skoro zmiana kredytu ze zmiennym oprocentowaniem może się wiązać z ponownym badaniem zdolności kredytowej to dlaczego nie zmienić przy okazji banku? Każde 0,1pp na oprocentowaniu to są już realne (i czasem niemałe) pieniądze. A pomnożone przez kilkadziesiąt lat mogę dawać oszczędności rzędu dziesiątek tysięcy złotych.
Dlatego też klienci tak często są zainteresowani zmianą banku. A wiadomo, że rata to nie wszystko. Czasem można się (w pakiecie) pozbyć niechcianych ubezpieczeń lub warunków promocji, które nie każdemu leżą. Poza tym, coraz częściej, klienci zwracają również uwagę na jakość obsługi w banku. Ma być jakość a nie jakoś. W szczególności jak związek z bankiem ma trwać 20-30 lat.
Trzeba jednak uważać. W niektórych przypadkach refinans kredytu (wcześniejsza całkowita spłata) wiąże się również z koniecznością zapłacenia prowizji dla obecnego banku. Należy to brać pod uwagę przy ocenie atrakcyjności refinansowania. Jednak wszystkie jest do policzenia i oceny czy (ekonomicznie) refinansowanie ma sens.
Alternatywa dla „hipoteki”
Okazuje się, że coraz częściej klienci finansują zakup nieruchomości kredytem…gotówkowym. Do niedawna było to zupełnie nie do pomyślenia. Różnica w oprocentowaniu była zbyt duża. Nie są to może jakieś „milionowe” transakcje, ale mniejsze kwoty np. do 100-150 tys. Za tyle można np. kupić działkę, sfinansować zakup gotowego mieszkania (jak ktoś posiada większy wkład własny) lub dobrać środki na remont lub wykończenie. Najlepsze oferty dla gotówek mają oprocentowanie (również stałe) do 10% (i to bez prowizji!). Rata takiego kredytu ma wartość zbliżoną do analogicznego hipotecznego. Plusem jest również decyzja w kilka dni (a nie tygodni) oraz niższe koszty związane z transakcją (brak wyceny, ubezpieczeń, opłat sądowych itp.). Minusem jest okres kredytowania, który wynosi dla gotówek do 10 lat a hipotek nawet 30-35 lat. Im krótszy okres kredytowania tym niższe koszty jednak znacznie wyższa rata. Nie każdego na nią stać lub może nie posiadać zdolności kredytowej.
Nadal masz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, bank nie chce zmienić na stałe bez ponownego badania zdolności kredytowej. Chociaż sprawdź oferty w innych bankach. Opisz swoją sytuację, a postaram się pomóc.