Rata kredytu składa się z kapitału oraz odsetek (oczywiście już po uruchomieniu całego kredytu). Widać to na każdym harmonogramie spłaty. Jednak jak zmieniają się ich proporcje w sytuacji, gdy oprocentowanie się zmienia? Skoro wartość oprocentowania rośnie to rata również, ale to nie jedyna różnica. Zmienia się również stosunek spłacanego kapitału do należnych odsetek.
Raty równe lub malejące
Przede wszystkim kredyt można spłacać w ratach malejących lub równych (annuitetowych). Ten pierwszy sposób jest prostszy (matematycznie, do wyliczenia). Kwota kapitału jest dzielona na liczbę miesięcy + co miesiąc bank oblicza należne odsetki od pozostałego do spłaty kapitału.
Parametry kredytu
Aby łatwo się liczyło przeanalizuję kredyt na 360 tys. złotych na 30 lat (360 m-cy), oprocentowanie 8%.
360 tys. na 360 m-cy to 1000 zł kapitału co miesiąc. W pierwszym miesiącu (jak i w każdym innym) spłacamy 1000 zł kapitału oraz odsetki od 360 tys. złotych czyli 2400 zł (łącznie 3400 zł). W kolejnym miesiącu znowu 1000 zł kapitału, ale odsetki liczone już od 359 tys. kapitału. Wyniosą one 2393,33 zł. I tak dalej w kolejnych miesiącach. Zawsze tyle samo kapitału i odsetki od pozostałej kwoty. Łatwe do wyliczenia, zrozumienia i pokazania.
Ale minus jest duży, pierwsza rata to 3400 zł, po 10 latach 2600 zł a po 25 jedynie 1400 zł. Oczywiście to nie jest zbyt wygodne, bo na początku raty są relatywnie wysokie i z czasem (wraz ze spłatą kapitału) maleją. Łączna kwota do oddania bankowi to 793.200 zł.
Drugi minus jest taki, że dla kredytów spłacanych w ratach malejących wychodzi niższa zdolność kredytowa. Bank bierze pod uwagę pierwszą potencjalną ratę a jest ona wyraźnie wyższa od raty równej. Z tego też powodu raty malejące nie cieszą się zbyt dużym zainteresowaniem klientów.
Raty równe
Aby było łatwiej (rata „stała” i wyższa większa zdolność) wymyślono (dla wygody klientów) raty równe, aby każda była taka sama (oczywiście pod warunkiem, że nie zmieni się oprocentowanie ani okres kredytowania). W tym przypadku rata taka wyniesie 2641,55 zł. Każda składa się z kapitału oraz odsetek. Jednak i kapitał i odsetki to wartości zmienne. Zmieniają się ich proporcje w racie. Na początku jest to jedynie 241,55 zł kapitału (zamiast 1000) oraz 2400 zł odsetek (tyle samo). Taki kredyt jest wolniej spłacany (mniej kapitału w każdej racie) i jednocześnie jego koszt jest wyższy. Całkowity koszt wyniesie 950.958,89 zł.
O tym, które rozwiązanie jest korzystniejsze napisałem TUTAJ.
Wzrost oprocentowania a kapitał w racie
Co się jednak stanie jak oprocentowanie kredytu wzrośnie? Nadal bowiem większość spłacanych w Polsce kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne (chociaż proporcje powoli zmieniają się). Czyli jego wartość zmienia się co 3, 6 lub nawet 12 miesięcy (w zależności od umowy z bankiem). I teraz załóżmy, że ktoś uzyskał kredyt (360 tys. na 30 lat, raty równe) wtedy kiedy był on „najtańszy”. WIBOR + marża to łącznie 2,5%. Rata takiego kredytu wyniosła 1422,44 zł w tym 672,44 zł kapitał oraz 750 zł odsetek. A zatem około 47,3% raty to kapitał a 52,7% to odsetki. Czy to dużo czy mało? To już oceńcie sami. Dla porównania w przypadku kredytu w CHF kapitał może stanowić nawet ok. 99% raty a odsetki jedynie 1%. Więcej o takim przypadku TUTAJ.
Ale wracamy do naszego przykładu. Oprocentowanie (po serii podwyżek stóp procentowych) wynosi już ~8% (taką wartość przyjmuję dla dalszych obliczeń). Rata (jak wiemy z pierwszego przykładu) po podwyżkach ma wartość 2641,55 zł. To wzrost o 85,70% (lub 5,5 punktów procentowych) w stosunku do raty kiedy oprocentowanie wynosiło jedynie 2,5%. W tej racie spłacamy 241,55 zł kapitału i 2400 zł odsetek. W odniesieniu do całkowitej raty to odpowiednio 9,1 oraz 90,9%. Czy różnica jest? Oczywiście, i to zasadnicza. W racie kapitału jest znacznie mniej niż było. Nie dość, że wzrosła to jeszcze lwia jej część to odsetki! W ostatnim czasie wielu kredytobiorców to zauważyło i nawet podejrzewało banki o jakąś nieuczciwość lub błędne harmonogramy.
Zmiana dla rat malejących
Wykonując analogiczne obliczenia dla kredytu spłacanego w ratach malejących wygląda to tak. Przy oprocentowaniu 2,5% mamy 1000 zł raty kapitałowej oraz 750 zł odsetkowej (razem 1750 zł) . Odpowiednio 57 i 43% wartości raty. Jeżeli oprocentowanie wzrośnie do 8% to (jak już wiemy) rata wyniesie 3400 zł (1000 + 2400 zł). A zatem rata kapitałowa jest dokładnie taka sama (nadal 360 tys. na 30 lat), ale wzrośnie rata odsetkowa z 750 na 2400 zł. Zasadniczo zmienią się również proporcje. Zamiast 57 i 43% będziemy mieli około 29 i 71%.
Jak można temu zaradzić? Niestety albo mocno nadpłacając kredyt albo skracając okres kredytowania. A jeżeli skrócimy okres kredytowania bez nadpłaty to rata zasadniczo wzrośnie (i bank zechce ponownie badać zdolność kredytową).
Wnioski
Jak widzicie to, że wraz ze wzrostem oprocentowania rośnie nie tylko rata, ale również maleje jej część kapitałowa, to nie przypadek ani tym bardziej błąd. To (niestety) matematyka. Policzyć w ten sposób można wszystko. Symulacje, dla określonych wartości, można łatwo wykonać korzystając np. z arkusza kalkulacyjnego lub kalkulatora finansowego. Ale raczej nie licz, że tego rodzaju obliczenia wykona pracownik banku. Nie mają czasu ani ochoty na takie rzeczy. Ale zawsze możesz o to poprosić swojego DFa. Jeżeli nie masz takowego to serdecznie zapraszam do współpracy. Zajmuję się nie tylko kredytami, ale również ubezpieczeniami oraz inwestycjami i to od 11 lat…a zatem w pełni mogę się zaopiekować Twoimi finansami. Wszystko będziesz miał w jednym miejscu.
Serdecznie zapraszam do kontaktu.