Jeszcze około pół roku temu rynek nieruchomości dążył do normalności po perturbacjach związanych z pandemią. Wpływ wojny na Ukrainie dotyczył praktycznie rynku najmu. Całkiem „ciekawie” zrobiło się po ogłoszeniu przez rząd planów wprowadzenia kredytu z dopłatą (Bezpieczny kredyt 2%). A najciekawsze, że ostatnie obniżka stóp procentowych (łącznie o 1pp) prawie nie wpłynęła na dostępność kredytów hipotecznych. Nie dość, że większość banków oprocentowania nie obniżyła to zdolność kredytowa wychodzi nawet niższa.
Zapowiedź kredytu z dopłatą
Pierwsze symptomy tego, że coś się zmienia (na rynku nieruchomości) można było zauważyć już w momencie zapowiedzi wprowadzenia kredytu z dopłatą. Wstępne i coraz bardziej konkretne zapowiedzi spowodowały, że właściciele mieszkań i domów oraz niektórzy deweloperzy już poczuli okazję, że można będzie nieźle zarobić. Bo skoro kredytobiorca miałby przez 10 lat dostawać dopłaty do kredytu, a zdolność kredytowa będzie liczona dla raty po dopłacie (lepiej), to przecież będzie go stać na droższą nieruchomość.
Efekt był taki, że z rynku zniknęło wiele najciekawszych ofert, pozostały głównie te mało atrakcyjne lub z cenami „z kosmosu” (przyjdzie głupi to kupi?). Zbywcy postanowili poczekać na rozwój sytuacji. Wstrzymać się ze sprzedażą przez kilka miesięcy i dostać za nieruchomości kilkadziesiąt tysięcy więcej? No dlaczego nie.
Zapowiedź programu „Pierwsze mieszkanie” w najmniejszym stopniu dotknęła rynek działek budowlanych oraz dużych i relatywnie drogich nieruchomości. Nie łapały się one bowiem na kredyt z dopłatą (Bezpieczny kredyt 2%).
Bezpieczny kredyt 2%
Na początku lipca program wszedł w życie i można było składać wnioski kredytowe. Ich liczba drastycznie wzrosła w porównaniu do miesięcy wcześniejszych. Do tego ograniczona liczba banków, które do #BK2% przystąpiły, okres urlopowy, niejasne procedury, szybkie wdrożenie produktu spowodowały, że banki się zakorkowały. O ile wcześniej możliwe było uzyskanie kredytu hipotecznego nawet w 2-4 tygodnie (licząc od momentu złożenia w banku kompletnego wniosku) o tyle dla wniosków o #BK2% czas ten się wydłużył nawet do 2, 3 i więcej miesięcy! Część klientów, którzy złożyli wnioski na początku lipca nadal nie otrzymali decyzji i nie uruchomili kredytu. Zrobiło się naprawdę nerwowo, czas ucieka i (w wielu przypadkach) pojawiła się realna szansa na niedotrzymanie terminu płatności i tym samem nawet utratę zadatku. Ani bankierzy ani eksperci finansowi (może politycy wiedzieli?) nie spodziewali się takiego zainteresowania programem i takich kolejek w bankach.
Najgorzej sytuacja wygląda w PKO BP SA, PeKaO SA (tutaj nawet na uruchomienie czeka się około 7-10 dni roboczych) oraz Alior Banku. Nieco szybciej jest w Velo Banku (dość specyficzny sposób składania wniosku, gorzej liczona zdolność i dostępność u jedynie niektórych pośredników) oraz mBanku, który wymaga od wnioskującego min. 20% wkładu własnego oraz oferta dla „obcych” (niebędących w relacji z bankiem) klientów jest wyraźnie gorsza niż u konkurencji. W programie uczestniczą również niektóre banki spółdzielcze, jednak ich udział w rynku jest relatywnie nieduży. Jednak jeżeli zależy ci na czasie, to właśnie tam (Velo, mBank lub BS w okolicy) warto się również udać.
Droższe mieszkanie i tańszy kredyt?
Najwidoczniej tak właśnie zdecydowała większość kupujących. W wielu przypadkach potrafili zgodzić się na wyższą cenę nieruchomości byle tylko skorzystać z kredytu z dopłatą. Czy miało to sens? Patrząc na liczby jednak tak. Jeżeli mieszkanie na wiosnę 2023 r. kosztowało np. 450 tys. złotych a latem już 500 tys. to różnicę tych 50 tysięcy uda się odzyskać (w formie dopłat), nawet z nadwyżką.
Rata standardowego kredytu na 500 tysięcy (na 25 lat, raty równe, oprocentowanie stałe 7%) to około 3534 zł z czego odsetki 2917 zł i 617 zł kapitał. W obliczeniach (dla uproszczenia) pomijam inne koszty np. prowizję, ubezpieczenie itp… Po 10 latach kwota zapłaconych odsetek (przy założeniu braku nadpłat i bez zmiany oprocentowania) wyniosłaby około 317,2 tys. złotych i do spłaty byłoby jeszcze ponad 393 tys. złotych kapitału (w kolejnych 15 latach). A dlaczego po 10 latach a nie dla 25? Ponieważ dopłaty w Bezpiecznym kredycie należą się maksymalnie przez 10 lat.
Natomiast pierwsza rata (malejąca, już po dopłacie) dla #BK2% wyniosłaby 2500 zł. W ciągu 10 lat zapłacone odsetki (po dopłacie) wyniosłyby około 80 tysięcy i do spłaty byłoby jeszcze 300 tysięcy złotych kapitału.
Nie dość, że mamy o 93 tysiące więcej zapłaconego kapitału to jeszcze zapłacone odsetki byłyby o ponad 200 tysięcy złotych niższe. Dlatego też opłacało się kupić nawet droższe mieszkanie za tańszy kredyt zamiast tańsze mieszkanie za droższy kredyt.
Jednocześnie pomijam tutaj kwestie związane ze stresem podczas procesu kredytowego, możliwością utraty zadatku itp…Zapewne jak ktoś nie był w takiej sytuacji to ciężko mu będzie to sobie nawet wyobrazić.
UWAGA! W obliczeniach zastosowałem pewne uproszczenie (niestety nie znam przyszłości) i założyłem, że po pierwszym 5-letnim okresie, oprocentowanie będzie takie samo. A jak sami wiecie „pewna jest tylko zmiana” (Heraklit z Efezu).
Bez podatku PCC?
Ci, którzy spełniali warunki programu Pierwsze mieszkanie zazwyczaj łapią się na jeszcze jedną „promocję”. Otóż w przypadku nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej od 1 września 2023 r. można skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC. Przy naszej nieruchomości za 500 tysięcy byłoby to niebagatelne kolejne 10 tysięcy złotych oszczędności. Jak widać rok wyborczy i cuda się dzieją, nie tylko na stacjach paliw…
Decyzje RPP
Aby nie było, że tylko niektórzy mogą skorzystać z kredytowych promocji to RPP postanowiła zrobić „prezent” również innym (obecnym) kredytobiorcom. Obniżka stóp procentowych na początku września aż o 0,75pp natychmiast wstrząsnęła polską złotówką (jej wartość spadła nie tylko w stosunku do euro lub dolara, ale także np. do liry tureckiej czy peso argentyńskiego)! Jednak to nie był koniec, gdyż 4 października również mieliśmy do czynienia z obniżką, tym razem już delikatnie bo o 0,25pp i komentarze były z rodzaju „złoty odetchnął z ulgą po decyzji RPP”. Łącznie, w ciągu dwóch miesięcy stopy procentowe spadły o 1pp.
Już po pierwszej obniżce kredytobiorcy potrafili pytać: „mam ratę płatną 7. dnia miesiąca, czy zapłacę mniej” (w związku z obniżką stóp procentowych)? Jak pewnie, większość z was, wie że to tak nie działa. Decyzja RPP nie ma wpływu na nowe kredyty udzielane w ramach #BK2%. Nie ma również znaczenia (teraz) dla tych, którzy spłacają kredyty ze stałą stopą procentową. Zyskać mogą jedynie ci, którzy spłacają kredyty z oprocentowaniem zmiennym. Oczywiście nie od razu, gdyż banki aktualizują oprocentowanie (najczęściej) co 3 lub 6 miesięcy. Oznacza to, że na niższe raty trzeba będzie nieco poczekać.
I tutaj kolejne pytanie kredytobiorców: „jak stopy rosły to bank podnosił oprocentowanie i ratę co miesiąc, a teraz mam czekać nawet pół roku na obniżkę?” Niestety bywa i tak. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku, gdy posiadacz kredytu korzystał z wakacji kredytowych. Harmonogram przeliczany był co miesiąc i niejako „przy okazji” bank również aktualizował WIBOR (oprocentowanie). Czy mógł? Tak. Czy było to fair? No niekoniecznie, ale najwidoczniej zakazu nie było i każda okazja, aby podnieść oprocentowanie była dobra.
Musicie zapamiętać: jak stopy procentowe rosną to kredyty także i to zwykle od razu, depozyty już niestety wolniej. A jak maleją (tak jak teraz) to banki za depozyty płacą mniej od razu, a oprocentowaniem kredytów spada z opóźnieniem.
Oprocentowanie stałe – prawie nie maleje
Po wrześniowej decyzji RPP spodziewaliśmy się obniżenia przez banki stałego oprocentowania kredytów (dla nowych wniosków) i…prawie się nie doczekaliśmy. Jedynie ING (- 0,15pp) oraz Citi (z 8,25 na 6,82%) zdecydowały się na taki krok. Z czego Citi dość rzadko zmienia warunki cenowe. Poza tym to banki, w których minimalny wkład własny to 20% (czyli nie dla większości klientów, którzy wkład własny mają mniejszy). Dodatkowo ten drugi kieruje swoją ofertę raczej do klientów ze średniej półki (jeżeli można tak określić tych, którzy mają min. 8000 zł dochodu netto). Co banki zrobią tym razem? Czy obniżą oprocentowanie po drugiej (z rzędu) decyzji RPP obniżającej stopy procentowe czy znowu „nie zauważą” nowego trendu. Minęło kilka dni i dzieje się nic.
~Niepokojące sygnały z rynku [obserwacje moje i innych doradców!]
Nie było komunikatu ani żadnego wyjaśnienia, ale banki coś zmieniły w algorytmie liczącym zdolność kredytową. Pytania pozostają bez odpowiedzi, bankowcy nabrali wody w usta. Nikt się do niczego nie przyzna. Klient, który jeszcze ~2-3 tygodnie temu zdolność posiadał teraz może jej nie mieć. Ta potrafiła się zmienić (spaść) nawet o około 20%! Dotyczy to w szczególności niektórych banków, które przyjęły najwięcej wniosków na #BK2%. Czyżby miały tych wniosków za dużo i w ten sposób chcą nieco zatrzymać ich napływ? A może wiedzą, że za chwilę oprocentowanie i tak spadnie więc zdolność wróci do wcześniejszego poziomu? Gdyby algorytm nie został zmieniony to po obniżkach stóp procentowych (i być może także stałego oprocentowania?) jeszcze większa grupa klientów zdolność by miała… Nie wiemy, można jedynie gdybać i obserwować kolejne wyniki symulacji kredytowych. Sytuacja jest dynamiczna.
Wnioski
Chcesz kupić lokal mieszkalny i spełniasz warunki programu „Pierwsze mieszkanie”? Korzystaj z kredytu z dopłatą. To się opłaca! I pamiętaj, że limitu nie ma jedynie w 2023 r. liczy się data rejestracji wniosku w banku. Nie warto zatem czekać do ostatniej chwili. Koniec grudnia to w bankach czas dopinania wyniku i dlatego nastawiają się na uruchomienia a nie na przyjęcia kolejnych wniosków do procesu. W końcu bankowcy również chcą zasłużyć na swoje premie.
Spłacasz już kredyt hipoteczny? Bacznie obserwuj rynek, może (z czasem) pojawi się okazja na refinans? Jeżeli masz oprocentowanie zmienne to wystarczy zdolność kredytowa. Jeżeli masz już stałe to zmienić możesz kredyt na taki ze stałym oprocentowaniem. Szczegóły TUTAJ. Tak KNF dba o interesy kredytobiorców. Czy słusznie czy nie? Zdania są podzielone. Osobiście wolałbym jednak mieć wybór.
Masz pytania, potrzebujesz dodatkowych wyjaśnień? Śmiało pisz, komentuj. Nie ma złych i głupich pytań. A jeżeli jesteś zainteresowana lub zainteresowany kredytem to również zapraszam. Profesjonalna pomoc zupełnie bezpłatnie.