Są już pierwsi klienci, którym kończy się 5-letni okres stałego oprocentowania kredytu hipotecznego. Zgodnie z umową kredytową bank zaproponuje im nowe warunki stałego oprocentowania (na kolejne 5 lat) lub będą mogli przejść na zmienne: marża + WIBOR.
Przedmiot analizy
Analizujemy umowę kredytową z oprocentowaniem stałym 4,06%, do spłaty pozostało ~207 000 zł, okres spłaty 25 lat, LTV <80%. Pozostałe parametry (ubezpieczenie, konto itp.) są takie same (dla każdego przypadku) dlatego nie mają wpływu na wynik analizy.
Obecna rata około 1099 zł, pierwszy okres oprocentowania stałego (5-lat) się kończy i bank ma dla kredytobiorcy dwie propozycje:
- oprocentowanie stałe na kolejne 5 lat – 7,53% lub
- oprocentowanie zmienne marża 1,75% + WIBOR 6M (wartość z 5.10.2023 to ~5,60%)
W jednym i drugim przypadku rata kredytu wzrośnie do odpowiednio 1534 zł (okresowo stała) i 1510 zł (zmienna) oznacza to odpowiednio do spłaty szacunkowo ok. 253 tys. i 246 tysięcy odsetek (przy założeniu stałego oprocentowania i braku nadpłat w pozostałym okresie kredytowania).
Co musiałoby się wydarzyć, aby rata „zmienna” dogoniła tę stałą? Otóż WIBOR musiałby wzrosnąć o 0,18pp. Czy jest na to szansa? Jak najbardziej, wszystko zależy od tego jakie będziemy mieli odczyty inflacji w kolejnych miesiącach i latach. Wzrost inflacji powinien oznaczać również wzrost stóp procentowych.
Wnioski
Bank proponuje klientce dwa rozwiązania.
- nowe oprocentowanie stałe (chociaż sporo wyższe niż w pierwotnej umowie) gwarantuje stałą ratę przez kolejne 5 lat (bez konieczności analizy tego co dzieje się na rynku) i praktycznie to jest jedyny plus tej opcji, istnieje również możliwość refinansowania kredytu w innym banku, ale także jedynie na oprocentowanie stałe (zgodnie z rekomendacją KNF),
- oprocentowanie zmienne: marża + WIBOR 6M jest obecnie niższe niż proponowane przez bank stałe, może mieć również tendencję rosnącą (wzrost inflacji) i malejącą (jeżeli NBP będzie bliżej celu inflacyjnego). W pierwszym przypadku zawsze będzie możliwość refinansu na stałe lub zmienne, ale w innym banku. Oczywiście o ile uda się uzyskać marżę na poziomie 1,75% lub niższym. Natomiast w drugim, po jakimś czasie może się okazać, że rata zmienna będzie jeszcze niższa niż obecnie. Natomiast stała pozostanie…stała przez kolejne 5 lat.
Oprócz tego co proponuje bank możliwe jest również rozwiązanie trzecie, zupełnie niezależne od bankowych propozycji. Otóż proponowane oprocentowanie stałe 7,53% jest relatywnie wysokie patrząc na to co obecnie proponują banki. Nawet w obecnym banku kredytobiorcy – ING można obecnie uzyskać oprocentowanie stałe na poziomie 7,04% (oferta „Jesień u siebie”, opcja z prowizją 0%). Natomiast w innych bankach jest to nawet 6,52% (stan na 5.10.2023) czy ponad 1pp mniej niż propozycja ING na kolejne 5 lat.
A rata przy takim oprocentowaniu wyniosłaby 1400 zł (275 zł kapitał i 1125 zł odsetki), a nie 1534 zł. Dodatkowo koszt odsetkowy wyniósłby około 213 tysięcy złotych. Oznacza to, że można szacunkowo zaoszczędzić nawet 40 tysięcy złotych, w pozostałym okresie spłaty kredytu!
Pozostaje pytanie: dlaczego obecny bank składa swojemu klientowi – kredytobiorcy tak niekorzystną propozycję? Około 0,5pp na oprocentowaniu to spora różnica. A nie mamy tutaj do czynienia z nowym klientem a tym, którego bank już przecież dobrze zna. Logika banków czasem zaskakuje, negatywnie. No chyba, że biorą przykład z telekomów, które dla nowego klienta zawsze będą miały lepszą ofertę niż dla obecnego.
Na tle tego co obecnie oferuje rynek, „nowa” propozycje ING dla kredytobiorcy są słabe. Jeżeli jest zdolność kredytowa to bardziej optymalne jest przeniesienie kredytu do innego banku. Koszty (w porównaniu do potencjalnych korzyści) są niewielkie. Wycena około 450-500 zł, opłaty sądowe 300 zł.
Pomyśl o refinansowaniu własnego kredytu
Spłacasz obecnie kredyt i uważasz, że jego warunki nie są zbyt korzystne? Pamiętaj, że kredyt hipoteczny NIE jest na całe życie czy nawet to 20-30 lat. W korzystnym momencie można i warto przenieść go do innego banku. Zapraszam na bezpłatną konsultację.