Zbliża się wiosna a to najlepszy czas na rozpoczęcie budowy domu. Tak, aby przed kolejną zimą mieć już chociaż stan surowy zamknięty. O czym jednak należy pamiętać i na co zwrócić uwagę przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny właśnie na budowę. Wskazówki mogą się również przydać np. w przypadku dokończenia budowy lub większego remontu.
Działka budowlana
Aby rozpocząć procedurę starania się o kredyt na budowę domu konieczna jest działka budowlana. Niektóre banki dopuszczają nawet wnioskowanie (jednym kredytem) o środki na zakup oraz budowę. Jednak dla celów naszych rozważań załóżmy, że wnioskujący działkę budowlaną (nieobciążoną hipotecznie) już posiada.
Aby rozpocząć budowę konieczne jest oczywiście pozwolenie na budowę lub ew. zgłoszenie budowy (niektóre banki). Warunkiem uzyskania takiego pozwolenia jest chęć budowy na działce, która posiada warunki zabudowy lub jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe dokumenty jakie mogą być wymagane to wypis z ewidencji gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Działka musi mieć również dostęp do drogi publicznej (działki drogowej). Czy to bezpośredni czy też poprzez służebność.
Każdy z banków posiada checklistę czyli zestawienie tego jakie dokładnie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Mogą występować pewne różnice jednak zawsze konieczny będzie kosztorys na druku konkretnego banku. Jest to kluczowy i bardzo ważny dokument! Wypełniając go należy bardzo poważnie przeanalizować ile pieniędzy, na jakie prace i w jakiej kolejności, będzie potrzebne.
Kosztorys prac
Zapamiętaj, kosztorysu nie można wypełniać „na oko” lub pochopnie. Wszystkie wartości muszą być dokładnie przemyślane tak samo jak kolejność poszczególnych prac. Dodatkowo banki wymagają, aby wnioskujący starał się o kwotę nie niższą niż minimalna przyjęta w danym banku. Istotne są dwa parametry, czy:
- dom jest w bryle z garażem czy bez oraz
- wykończenie będzie „pod klucz” czy jedynie do stanu deweloperskiego.
Przykładowo, wnioskujący ma zamiar zbudować dom w województwie wielkopolskim. Dom bez garażu to koszt min. 4602 zł* za 1m2, z garażem w bryle koszt minimalny to 3661 zł. Są to wartości minimalne przy wnioskowaniu o dom „pod klucz”. Jeżeli budowa do stanu deweloperskiego to koszty (na kosztorysie) można obniżyć o 500 zł/m2.
Jednak istotna jest uwaga, że kosztorys zawsze jest weryfikowany przez analityka zajmującego się weryfikacją wycen. W zależności od specyfikacji mogą ulec zmianie. Wynikać to może m.in. z zastosowanej technologii budowy, architektury obiektu, podpiwniczenia itp.
A zatem klient chcący zbudować dom o powierzchni 120m2 „pod klucz” (bez garażu w bryle) w Wielkopolsce powinien wnioskować o około 552 tysiące złotych. Dla porównania, dom w stanie deweloperskim o powierzchni 120m2 (z garażem w bryle) w województwie lubelskim zostanie wyceniony na około 395 tysięcy. Ma zatem znaczenie nie tylko co, ale i gdzie chcemy zbudować. I tutaj dochodzimy do kolejnego bardzo istotnego elementu a dokładniej zdolności kredytowej.
To są oczywiście wartości minimalne, sugerowane przez bank (każdy nieco inaczej do tego podchodzi i ma własne wyceny). Jeżeli jest taka potrzeba (i zdolność kredytowa) to można wnioskować o więcej. W końcu nie każdemu musi zależy na budowaniu po kosztach.
Zdolność kredytowa przy budowie
Tak naprawdę to od policzenia zdolności kredytowej (chociaż szacunkowo) należałoby zacząć. Jeżeli klient chce wnioskować o kredyt na budowę domu, który według kosztorysu bankowego będzie kosztował około 550 tysięcy to na taką właśnie kwotę zdolność musi mieć. Nie ma możliwości, aby wnioskować o środki na budowę z niedoszacowanym kosztorysem. Bank chce mieć pewność, że pożyczone na budowę środki wystarczą do jej zakończenia. Oczywiście wiadomo, że niektórzy klienci działają w branży budowlanej, inni zaprzyjaźnionych budowlańców, mogą taniej kupić materiały budowlane itp…Wszystko to może wpływać na niższe koszty związane z budową. Niestety, takie tłumaczenia w bankach zwykle nie przechodzi. Kredytobiorca musi wnioskować o pełną kwotę wynikającą z kosztorysu.
Jednak w związku z tym, że kredyt jest wypłacany w transzach może się zdarzyć, że budowa zostanie zakończona jeszcze przed uruchomieniem wszystkich transz. W takiej sytuacji oczywiście z końcowych transz można zrezygnować i finalnie kwota kapitału kredytu (do spłaty) jest niższa niż ta wnioskowana.
Możemy mieć również do czynienia z sytuacją, że wnioskujący spodziewa się gotówki lub planuje sprzedać inną nieruchomość. A zatem pełna kwota z kosztorysu nie będzie mu potrzebna. Tutaj podejście banków może być różne. Mogą one dopuszczać tzw. finansowanie naprzemienne czyli bank wypłaca transzę (uruchomienie kredytu), następnie klient angażuje własne środki i bank wypłaca ostatnią transzę (to bank zawsze „zamyka” transakcję). Może być jednak wymagane „pokazanie” posiadanych pieniędzy na budowę. Z tym oczywiście może być różnie, gdyż nie każdy dysponuje gotówką na koncie od razu.
Kiedy wnioskować o kredyt?
Klienci często mają następujący pomysł: mamy x zł, zaczniemy budować a jak nam się pieniądze skończą to wtedy złożymy wniosek w banku o pieniądze na dokończenie budowy. Opcja dobra aczkolwiek ryzykowna. Ryzyko polega na tym, że teraz klienci mogą mieć zdolność kredytową. Natomiast za pół roku czy nawet później (jak wykorzystają już wszystkie własne pieniądze) może się okazać, że tej zdolności nie ma. I co dalej?
Budowa „rozgrzebana” i nie ma finansowania. Taka sytuacja jest skrajnie niekorzystna. Trzeba się wtedy ratować gotówkami, pożyczkami od rodziny itp…Dlatego też nie ma sensu czekać. Jeżeli masz pomysł pt. budowa domu na kredyt to wniosek składasz od razu. Banku uruchomi pierwszą transzę i dalej możesz zastosować finansowanie naprzemienne.
Nie działaj pochopnie, umów się na spotkanie lub rozmowę z ekspertem kredytowym. Serdecznie zapraszam, przeanalizuje sytuację i podpowiem jakie rozwiązanie będzie dla Ciebie najbardziej optymalne. Konsultacja jest zawsze bezpłatna. Tak samo jak i pomoc w procesie kredytowym. Zapraszam do kontaktu. Możesz również wypełnić prosty schemat kredytowy.
Jeżeli wolisz zacząć od policzenia zdolności kredytowej to w TYM tekście znajdziesz stosowne kalkulatory bankowe.
Zachęcam do kontaktu. Nie ma głupich pytań, a można uniknąć problemów i rozczarowań.
*wartości pochodzą wytycznych BOŚ Banku, które obowiązują dla wniosków złożonych od 1 lutego 2024 r.