Program „Pierwsze mieszkanie” – wstępna założenia

W drugiej połowie 2023 r. ma wystartować nowy program rządowy o nazwie „Pierwsze mieszkanie”. Już teraz wielu potencjalnych kredytobiorców się zastanawia czy będzie mogło z niego skorzystać. Zasady są obiecujące, jednak przedstawiciele ministerstwa zaznaczają, że program ma być „cwaniakoodporny”.

Propozycja MRiT

Na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT) czytamy: „Kupno pierwszego mieszkania to jedno z najważniejszych wydarzeń w życiu każdego człowieka. Własne mieszkanie daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Niestety bariery przy zakupie pierwszego M są trudne do przeskoczenia. Dlatego przygotowaliśmy program wsparcia dla osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie.” Brzmi niesamowicie i takie są też zapewnienia, że program ma być idealnym rozwiązaniem dla tych, którzy własnego M jeszcze nie mają.

Oprocentowanie stałe 2%

Dlatego też MRiT przygotowało dwa rozwiązania. Pierwszym z nich jest kredyt na zakup pierwszego mieszkania. Najważniejszą jego cechą ma być stałe oprocentowanie wynoszące 2%. Aktualnie oprocentowanie (stałe) kredytów hipotecznych wynosi około 8-9%.

To promocyjne, dotowane przez budżet państwa ma obowiązywać przez pierwsze 10 lat. Różnica pomiędzy wartością rynkową a 2% będzie dopłacana z budżetu.

Kredyt ma być udzielany w PLN czyli od razu można wykluczyć wszystkich tych, którzy uzyskują dochód (dominujący) w innych walutach. Wynika to oczywiście z rekomendacji wydanej przez KNF. Aby uniknąć sytuacji sprzed kilkunastu lat, obecnie wolno się zadłużać jedynie w walucie uzyskiwanego dochodu.

Maksymalna kwota kredytu

Wstępnie określono maksymalną kwotę takiego kredytu na 500 tys. złotych. Natomiast rodzice min. jednego dziecka będą mogli liczyć nawet na 600 tysięcy. Zakup będzie możliwy zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

Nabywca pierwszego mieszkania będzie miał przy tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie.  Przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny 1 m2. Tak jak to miało miejsce w przypadku wcześniejszych programów MdM (Mieszkanie dla Młodych) oraz RnS (Rodzina na Swoim).

Od razu nasuwa się pytanie czy program zadziała również w przypadku budowy domu lub zakupu działki pod przyszłą budowę?

Kryteria przystąpienia do programu

Rozwiązanie ma być dostępne dla osób w wieku do 45 lat. Ma to być pierwsza nieruchomość czyli jeżeli ktoś ma lub miał mieszkanie albo dom to z programu nie skorzysta. Tak samo jeżeli otrzymał nieruchomość w formie darowizny i ją cofnął.

Ale czy własność działki budowlanej będzie wykluczała z programu? Zapewne nie, ale na to pytanie również nie znamy jeszcze odpowiedzi.  Poza tym kwestia uściślenia co w przypadku, gdy własność dotyczyła jedynie udziału w nieruchomości?

Jednocześnie, w przypadku małżeństw, wystarczy, że jedno z nich ma lub miało nieruchomość. Także program będzie dla nich niedostępny. Nawet jeżeli mieli rozdzielność majątkową lub lokal został wcześniej sprzedany. Chyba na tym właśnie ma polegać ta „cwaniakoodporność”.

Konto mieszkaniowe

Drugie rozwiązanie to specjalne konto mieszkaniowe oszczędnościowe, prowadzone przez banki komercyjne. Będzie je mogła otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego).

Z tego rozwiązania jednak będzie mogła także skorzystać osoba, która w jednym posiadanym mieszkaniu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci (lokalu o pow. do 50 m2 przy dwójce dzieci, 75 m2 przy 3 dzieci i 90 m2 przy 4, bez limitu m2 przy 5 i większej liczbie dzieci).

Zasady działania konta

Okres oszczędzania na koncie ma wynosić od 3 do 10 lat. Systematyczne wpłaty (co najmniej 11 wpłat rocznie o określonej wysokości) to gwarancja dodatkowej premii mieszkaniowej z budżetu państwa. Zgromadzone środki wraz z premią można będzie wydać na zakup pierwszego mieszkania, domu lub wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.

Na początek to tyle informacji. Przedstawiciele ministerstwa zapowiedzieli start programu (wstępnie na 1 lipca 2023 r.) i uchylili nieco rąbka tajemnicy odnośnie jego założeń.

Pamiętajcie jednak, że start programu nie oznacza, że automatycznie banki będą przyjmować wnioski. Zapewne najpierw będą musiały do programu przystąpić (czy zechcą wszystkie?) i oczywiście konieczne będzie przygotowanie odpowiednich procedur, formularzy itp.

MRiT zapowiedziało także, że kredyty z programu „Pierwsze mieszkanie” nie będą mogły mieć wyższej marży (oprocentowania) niż te standardowe. Zdarzało się bowiem, że niektóre banki przy kredytach promocyjnych chciały coś więcej dla siebie uszczknąć…

Zdolność kredytowa?

Z tym obecnie nie jest dobrze. Po rekomendacjach wydanych w marcu 2022 r. przez KNF zdolność kredytowa (w większości przypadków) spadła nawet o kilkadziesiąt procent. Ważne, aby w tym zakresie również zostały wprowadzone zmiany. Czekają na nie i klienci i bankowcy i oczywiście eksperci kredytowi, którzy gotowi są pomóc w całym procesie kredytowym.

Wstępne propozycji są takie, aby obniżony został bufor na podwyżki stóp procentowych z 5 do 2,5 punkty procentowego. Poza tym ten bufor ma być tym niższy im dłuższy będzie okres obowiązywania stałego oprocentowania kredytu. Obecnie jest to (w zależności od banku) 5 do nawet 10 lat.

Już tylko ta jedna zmiana może spowodować wzrost zdolności kredytowej szacunkowo o 20 lub nawet więcej procent.

Ile można zaoszczędzić?

W przypadku kredytu na kwotę 400 tysięcy złotych na 25 lat i oprocentowaniu 8% kredytobiorcy zamiast raty na poziomie 3087 zł zapłacą jedynie 1695 zł. Oznacza to oszczędności rzędu 167 tys. zł w ciągu pierwszych 10 lat spłaty kredytu.

Spłacając taki kredyt standardowo przez 10 lat spłaciłbyś około 77 tys. zł kapitału i aż ponad 293 tys. zł odsetek. Przy spłacie w ramach programu byłoby to odpowiednio 136,5 tys. zł kapitału oraz 67 tys. zł odsetek. Różnica jest kolosalna!

 

Trzymam rękę na pulsie i będę na bieżąco informował (i aktualizował) tekst, abyście zawsze mieli najbardziej aktualne informacje na ten temat. W razie pytań lub wątpliwości zapraszam do kontaktu. Wielu kwestii jeszcze nie znamy, wiele pytań czeka na odpowiedź. Jednak wszyscy mamy nadzieję, że program ruszy i okaże się sukcesem nie mniejszym niż wcześniejsze programy MdM oraz RnS.

Oczywiście jeżeli macie jakieś pytania to zapraszam do dyskusji.

Robert Sierant