Sytuacja jaka jest każdy widzi. Podwyżki stóp procentowych (oraz WIBOR) rekordowe. Szybkość dynamiki wzrostu niespotykana, wartości WIBOR najwyższe od 10 lat! Wszystko to wprost przekłada się na wzrost rat kredytów. Oczywiście przede wszystkich tych ze zmienną stopą procentową. Chociaż oprocentowanie tych ze stałą również nie stoi w miejscu (obecnie ponad 9%). Co w takim wypadku można zrobić? Od razu zaznaczam: nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie. Każdy przypadek jest przecież inny i podejście również powinno być indywidualne.
Czy zmieniać czy nie zmieniać? Nikt tego nie wie na 100%, nie odpowie ani nie zasugeruje. Pomijam różnych internetowych „guru”, którzy zawsze wszystko wiedzą. Zwyczajnie to co wiemy na temat: jak długo będzie rosło, jak długo się utrzyma, kiedy zacznie spadać to są jedynie spekulacje. Każda informacja na ten temat może być tak samo trafiona jak i zupełnie nie. Czasy mamy „dynamiczne” pandemia (kto się spodziewał?), wojna tuż obok i wszystko co te zdarzenia spowodowały. Poza tym kto wie co jeszcze nas może spotkać? Domysły są naprawdę różne, a niektóre wręcz straszne. I nie mam tutaj na myśli jeszcze bardziej rosnących stóp procentowych. To może się okazać czymś zupełnie nieistotnym…
Dogłębna analiza
Przede wszystkim zaczynamy od tego co jest (stan faktyczny) czyli jaka obecnie kwota kapitału do spłaty, jaka szacunkowa wartość nieruchomości (zabezpieczenia), ile lat pozostało do spłaty oraz jakie są aktualne warunki kredytu (marża, ubezpieczenia itp.)? Powyższe nie musi być przecież takie samo jak w momencie wypłaty kredytu. W szczególności mam na myśli kapitał do spłaty oraz wartość zabezpieczenia. Na tej podstawie można ocenić „jakość” obecnego kredytu oraz ew. porównać z tym co można otrzymać na rynku.
Potrzebujesz pomocy w tym zakresie? Obecną ratę widzisz, przyszłą (po ew. zmianach WIBOR) można łatwo wyliczyć, tak samo jak potencjalne warunki z oprocentowaniem stałym (różne w różnych bankach). Nie licz na to, że jakieś analizy wykona pracownik banku (to nie jego zadanie ani praca). Po pomoc zwracasz się do swojego doradcy finansowego, jeżeli go nie masz to zapraszam.
Wychodzę bowiem z założenia, że jeżeli zmieniać to od razu na najlepszą dostępną opcję. Brałeś kredyt z min. wkładem własnym i jesteś zainteresowany oprocentowaniem stałym? Oczywiście, skontaktuj się z własnym bankiem, poproś o warunki aneksu (to zrobić muszą) i możliwe oprocentowanie na 5,7 lub 10 lat. Jednocześnie dowiesz się czy aneks to formalność czy jednak będzie jakaś (jaka?) analiza?
I ten element jest dla wielu kluczowy, czy bank będzie analizował zdolność kredytową. Być może zdolność kredytowa była a teraz jej już nie ma? Bez wchodzenia w szczegóły. Dlatego jeżeli analiza będzie konieczna to może się okazać, że niektórzy kredytobiorcy nie mają szansy nawet na aneks? I niestety zmiana rodzaju oprocentowania nie będzie możliwa. Musi zostać tak jak jest…
Przykładowo w PeKaO SA w 99% zdolność kredytowa jest badana, w PKOBP nie, natomiast w Millennium to system „pokazuje” czy konieczna analiza czy wystarczy poczekać na aneks.
Analogicznie jeżeli kredyt jest w trakcie wypłaty transz. W tej sytuacji przejście na oprocentowanie stałe nie wszędzie jest możliwe (jak to wygląda w poszczególnych bankach pisałem TUTAJ) chociaż refinansowanie generalnie do zrobienia.
Nowy bank?
W drugim przypadku (zdolność kredytowa wychodzi, transze, nie ma wpisu do KW) może warto pójść o krok dalej i oprócz oferty z obecnego banku sprawdzić również co oferują inne? Proces kredytowy obecnie szybki i od momentu złożenia (kompletnego) wniosku decyzję można uzyskać nawet w jeden dzień (tak, serio – to nie przesada i decyzja pozytywna). A więc dwa w jednym: jeden zmiana oprocentowania na stałe oraz jednocześnie zmiana banku na lepszy, tańszy. Oczywiście czy to ma sens ekonomiczny zależy od indywidualnej sytuacji. Po poradę możesz się zwrócić do własnego doradcy, a jeżeli go nie masz to zapraszam – chętnie pomogę (kontakt TUTAJ).
Ta opcja w szczególności polecana tym, którzy kredyty spłacają już od jakiegoś czasu. Kupili (z minimalnym wkładem własnym) i wykończyli lub wyremontowali. Mają już wpis w KW. Wartość nieruchomości wzrosła, kwota kredytu (kapitału) mniejsza. Refinans może dać zmianę oprocentowania, lepsze warunki (wyższy wkład własny), a nawet wydłużenie (lub skrócenie) okresu kredytowania. Oczywiście jeżeli będzie taka potrzeba.
A koszty? Przede wszystkim sprawdź czy masz prowizję za wcześniejszą spłatę. Jeżeli była prowizja za przyznanie kredytu lub ubezpieczenie płatne z góry to (być może) część kosztów będzie do odzyskania. Poza tym za wpis banku do hipoteki 200 zł, wymazanie obecnego banku 100 zł, wycena nieruchomości (szacunkowo) 400 – 800 zł.
Wnioski w procesie kredytowym
Jeżeli masz już wniosek w procesie to (silnie zalecam): bardzo dokładnie zapoznaj się z draftem umowy (ekspert powinien go wydać wcześniej, abyście mieli czas na dokładne zapoznanie się), z formularzem informacyjnym (FI). Bank pokazuje (bo musi) różne scenariusze. Weź je pod uwagę, nie bagatelizuj („po co to czytać, przecież muszę gdzieś mieszkać!”) i zastanów się czy dasz radę płacić ratę jeżeli nastąpią dalsze wzrosty? Jaka będziesz szacunkowa rata (można wyliczyć), jaka po wzroście WIBOR a na jaką realnie możecie sobie pozwolić.
Koniecznie porównaj oferty z kilku banków (dlatego wnioski składa się min. 2-3), weź pod uwagę i oprocentowanie zmienne i stałe. Obecnie różnica jest znacznie mniejsza niż jeszcze np. miesiąc temu. Poza tym niektóre banki (w związku z wysokim poziomem WIBOR) już obniżyły marże. Nie chodź po bankach samodzielnie, skorzystaj z pomocy profesjonalisty. Nic to nie kosztuje.
Lepiej wybierz dłuższy okres kredytowania (kredyt możesz spłacić wcześniej, nie musisz pytać banku o zgodę). Patrz nie na samą ratę, ale na całe miesięczne zobowiązanie (z kosztem ubezpieczeń, prowadzenia konta itp.). Jeżeli możesz to wybierz polisy ubezpieczeniowe (życie, nieruchomość) z rynku. Będzie lepiej lub nawet taniej niż w banku.
Wnioski
Nie podejmuj pochopnych kroków! Zanim cokolwiek zdecydujesz pomyśl, przelicz, poproś o pomoc specjalistę. Kredyt hipoteczny (zwykle setki tysięcy złotych pożyczone na dziesiątki lat) to nie jakiś drobiazg. Cokolwiek zrobisz dokładnie przeanalizuj sytuację, pomyśl o możliwościach. Jeżeli potrzebujesz symulację, masz jakieś wątpliwości, czegoś nie wiesz lub nie rozumiesz to pytaj – zapraszam do kontaktu. Pomoc zawsze bezpłatna. Polecam współpracę z doradcami kredytowymi. Wszystkie banki w jednym miejscu. Ale pamiętaj o jednym, możemy pokazać możliwości, policzyć różne opcje, wykonać wiele symulacji, ale NIE podejmiemy za Ciebie decyzji. To jest/będzie Twój kredyt i nikt inny nie będzie go spłacał…Taka rzeczywistość w Polsce. U nas pośrednicy kredytowi – eksperci nie świadczą usług doradczych.
ps
wraz z rozwojem sytuacji na rynku będę ten tekst aktualizował, bo to co jest teraz nijak może się odnosić do tego co będzie za kilka tygodni, w szczególności po implementacji najnowszych zaleceń KNF, a których pisałem już TUTAJ