Liczba złożonych wniosków o kredyty hipoteczne spadła rok do roku o ponad 70%. Wpływ na to miała rekomendacja KNF obowiązująca od kwietnia 2022 r. a także oczywiście wzrost stóp procentowych. Co jednak mogłoby się wydarzyć, aby większa liczba klientów miała szansą na kredyt hipoteczny? Przecież skłonność do zakupu „własnego M” wcale nie zmalała.
Tę historię pewnie wszyscy dobrze znacie. Kredyty hipoteczne sprzedawały się doskonale do jesieni, zimy 2021/2022 r. Jednak już od jesieni 2021 rozpoczął się systematyczny wzrost stóp procentowych, a także wskaźnika WIBOR. Proces ten trwa de facto (ze zmienną dynamiką) do dzisiaj. Wtedy część klientów przyspieszyła swoje decyzje dot. zakupu nieruchomości na kredyt. Znacznie większym zainteresowaniem cieszyły się kredyty ze stałym oprocentowaniem.
Dla przypomnienia: banki komercyjne w Polsce mają obowiązek oferowania ich od lipca 2021 r., natomiast banki spółdzielcze muszą je włączyć do swojej oferty od stycznia 2023 r. Poza tym wielu klientów postanowiło przejść z oprocentowania zmiennego na stałe, niektórzy z nich nadal czekają na podpisanie aneksu w tej sprawie.
Rekomendacja KNF
W odpowiedzi na sytuację rynkową, w marcu 2022 r. postanowiła zadziałać Komisja Nadzoru Finansowego. W swojej rekomendacji (obowiązującej od kwietnia 2022 r.) przede wszystkim zmieniony (obniżony) został wskaźnik DStI (debt service to income) określający jaki może być maksymalny poziom długu (rat miesięcznych) w stosunku do dochodu gospodarstwa domowego. Obecnie jest to 40 lub 50% (w zależności od uzyskiwanego dochodu). Wartości te zostały obniżone o 10 pp (z poziomu 50-60%). Praktycznie oznacza to, że przykładowo jeżeli gospodarstwo domowe ma dochód w kwocie 7000 zł netto to jego maksymalne obciążenie zobowiązaniami finansowymi (wszystkimi) nie może przekroczyć 3500 zł.
Dodatkowo KNF postanowił zwiększyć poziom bufora dla oprocentowania kredytu. Banki mają obowiązek przyjmować minimalny poziom wzrostu stóp procentowych o 5pp (wcześniej 2,5pp). Czyli jeżeli oprocentowanie kredytu wynosi np. 9% to bank powinien policzyć zdolność kredytową jak dla 14%.
Powyższe zmiany spowodowały, że potencjalnym klientom kredytowym drastycznie spadła zdolność kredytowa. Oczywiście zmiana ta była tym większa im niższe dochody wykazywali kredytobiorcy. A wraz ze wzrostem cen nieruchomości ta rygorystyczna polityka KNF zaowocowała spadkiem liczby wniosków kredytowych (dot. w szczególności kredytów hipotecznych) o około 70% r/r.
Apel bankowców
Wyraźnie zmniejszona liczba wniosków kredytowych nie uszła uwadze bankowców. Apelują oni o złagodzenie rekomendacji, tak aby większa liczba klientów miała szansę na kredyt hipoteczny. Jeszcze rok, dwa lata temu głównym problemem był brak wkładu własnego. Aby dać szansę na kredyt także tym, którzy mają problem ze zgromadzeniem minimalnego wkładu, został wdrożony program mieszkanie bez wkładu własnego (MBWW). Już o nim wcześniej pisałem TUTAJ. Tylko co z tego, że wkład własny (nawet do 20%) jest gwarantowany przez BGK skoro i tak, potencjalni kredytobiorcy, nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej?
Część z nich, w określonych sytuacjach np. dokończenie budowy lub remont zamiast o kredyt hipoteczny wnioskowała o kredyt gotówkowy. Ma to generalnie sens, jeżeli potrzebna kwota nie przekracza około 150 tys. złotych. Porównanie kredytu gotówkowego i hipotecznego znajdziesz w TYM tekście.
Banki chciałyby, aby KNF obniżył max wartość wskaźnika DsTI i jednocześnie bufor na potencjalny wzrost oprocentowania. Być może mamy już do czynienia z górką dotyczącą oprocentowania (ostatnio RPP pozostawiła główną stopę procentową NBP na niezmienionym poziomie 6,75%) lub jedynie zahamowaniem dynamiki zmian.
Działanie banków
Oprócz apeli do KNF, w sprawie złagodzenia rekomendacji, banki również podjęły działania własne, aby większe grono klientów miało szansę na kredyt hipoteczny. Zdolność kredytowa jest liczona dla najbliższej (pierwszej) raty kredytu. A zatem ma znaczenie czy wyniesie ona 2500 czy 2000 zł. Skoro niższa pierwsza rata to i ceteris paribus zdolność kredytowa wyższa.
M.in. w tę pułapkę wpadli kiedyś tzw. frankowicze oraz jest to jedna z przyczyn bardzo małego zainteresowania kredytami spłacanymi w ratach malejących. Dlatego też banki powoli zaczęły obniżać marże kredytów. Nie są to jakieś wielkie wartości, ale ruch już w dobrym kierunku. Bo przecież jak stopy procentowe malały (WIBOR) to banki marże podnosiły. Obecnie mamy do czynienia z trendem odwrotnym. Oczywiście skłonność banków do obniżania marż (w czasie podwyżki WIBOR) jest mniejsza niż do podwyższania. Ale mają tutaj także pewny swój interes.
Co więcej, banki kuszą również promocyjną marżą w pierwszym roku kredytowania. Taka oferta z marżą 1,1% (pierwsze 12 m-cy) obowiązuje w PKOBP od lat, ale w ostatnich dniach również i Alior zdecydował się na taką propozycję. Poszli jednak dalej, bo marża ich kredytu jest w pierwszym roku równa 0,0% (oprocentowanie to sam WIBOR). Jednocześnie nie trzeba mieć jakiegoś analitycznego umysłu, aby wiedzieć, że przy kredycie na 20-30 lat, promocyjna marża jedynie w pierwszym roku kredytowania to nie są jakieś super oszczędności.
Ale marketingowo wygląda to dobrze, no i zdolność kredytowa wyjdzie nieco wyższa.
Zielone światło dla ryczałtu?
Co jednak jeszcze mogłyby zrobić banki? W związku z wejściem w życie tzw. polskiego ładu (od początku 2022 r.) znacząco wzrosła liczba przedsiębiorców rozliczających się na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Niestety, ale hurra optymizmu premiera, który wręcz zachęcał do przechodzenia na ryczałt, banki nie podzielają tego entuzjazmu. Oprócz 2-3 banków ryczałtowcy mają dość słabo liczony dochód z działalności. Również już o tym pisaliśmy. Gdyby banki się bardziej otworzyły na ryczałt to i liczba wniosków mogłaby być większa. W kwestii akceptacji ryczałtu jest już lepiej, ale i tak przedsiębiorcy, którzy się w ten sposób rozliczają liczą na więcej.
To taki jeden z pomysłów, ale może macie i inne? Co podpowiedzieć bankom i nadzorowi finansowemu? Zachęcam do dyskusji.
A jeżeli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową i poznać oferty na jakie możesz obecnie liczyć to serdecznie zapraszam do kontaktu.
ps
i dodam, że KNF już zdążył bankom oraz deweloperom odpowiedzieć, w skrócie wygląda to tak: chcecie więcej sprzedawać mieszkań to obniżcie swoje marże…