Czy kredyt wzięty kilka lat temu z minimalnym wkładem własnym opłaca się obecnie refinansować? Sytuacje są przecież różne. Nie każdemu od razu udaje się zebrać 20%. wkład własny. Jeżeli pojawia się konieczność nabycia mieszkania to i 10% przecież wystarczy (pomijając rządowe programy, w których wkładu można nie mieć wcale). Da się, ale takie finansowanie niestety nie należy do tanich. Różnica pomiędzy 20% wkładem własnym a mniejszym jest duża. Przy min. 20% nie tylko masz do dyspozycji więcej banków, ale i warunki kredytowania są znacznie lepsze.
Warunki pierwotnego kredytu
Oto najnowszy przypadek, z którym zwrócił się do mnie klient. Wypłacił on kredyt hipoteczny około 2 lata temu. Sytuacja wyglądał następująco:
Nieruchomość za około 290 tysięcy, przy 10% wkładzie własnym bank udzielił kredytu na kwotę około 260 tysięcy złotych, na 30 lat, raty równe, a oprocentowanie to WIBOR 6M + marża (uwaga!) 3,15%. Jak widać tanio nie było, ale co z tego. Nabywca mógł się cieszyć własnym M. Wyprowadzić od rodziny lub zrezygnować z najmu i spłacać kredyt na własną nieruchomość (a nie tę wynajmowaną jak to często bywa). Minęły prawie 2 lata i kredytobiorcy udało się spłacić „aż” około 4000 zł kapitału kredytu.
Rata relatywnie wysoka, kapitał spłaca się bardzo wolno…czy coś można „z tym” zrobić? Klient naprawdę był sceptyczny, przecież nie zarabia więcej (podwyżki jedynie inflacyjne), nie nadpłacał również kapitału kredytu. Tak naprawdę jego sytuacja niewiele się zmieniła, a zatem czy jest o co walczyć?
Analiza sytuacji
Dochód klienta niewiele się zmienił (na szczęście in plus), ale nie ma innych zobowiązań i zdolność kredytowa spokojnie wychodzi. Nie było nadpłat kredytu. Jednak sytuacja na rynku mieszkaniowym również się zmieniła. Za to samo mieszkanie (kupione 2 lata temu za prawie 290 tysięcy) obecnie spokojnie można dostać 330 lub nawet więcej. I to bez żadnych dodatkowych nakładów. Zwyczajnie ceny na rynku poszły w górę. Już dzięki temu wiemy, że obecnie kwota kredytu jest niższa niż 80% wartości nieruchomości. Mamy zatem nasze magiczne min. 20% wkładu własnego i to praktycznie bez żadnych dodatkowych działań ze strony kredytobiorcy. Jak zatem można, te sprzyjające okoliczności, wykorzystać?
Refinansowanie kredytu
W opisanej sytuacji możliwe rozwiązania są dwa:
- renegocjowanie warunków kredytu w obecnym banku, LTV <80% więc podstawa jest, niestety banki zazwyczaj nie są tym zainteresowane, wolą stracić klienta (nawet takiego co spłaca kredyt z harmonogramem i korzysta z dodatkowych usług bankowych) niż zaproponować mu lepsze warunki, dlaczego tak jest? To temat rzeka. Ale główny powód jest taki, że bankowcy wiedzą iż klienci są mało mobilni. W szczególności w przypadku kredytów hipotecznych. Znowu dokumenty, wnioski i cały ten proces? No nie, niech zostanie tak jak jest…Takie myślenie często jest jednak błędne.
- przeniesienie kredytu do innego banku, w którym obecnie są lepsze warunki. I na tym rozwiązaniu chciałbym się skupić.
Marża 3,15% + WIBOR 6M (5,86% na 22 lutego 2024 r.) + ubezpieczenie na życie ze składką miesięczną. Łączne zobowiązanie miesięczne to około 2200 zł. To warunki aktualnego kredytu. A co obecnie można uzyskać?
Sytuacja na rynku się zmieniła (ceny nieruchomości) + możemy wykazać ponad 20% wkładu własnego. W związku z tym aktualnie kredytobiorca może liczyć na oprocentowanie na poziomie 6,95% (marża 2,39% + WIRON 1M), a zatem ponad 2pp mniej niż obecnie. Bank wymaga również polisy na życie. Jej koszt to 0,035% od salda kredytu czyli 89 zł miesięcznie, z każdą kolejną spłaconą ratą składka będzie niższa. Dodatkowo po 3 latach z bankowej polisy można zrezygnować (i nabyć własną, aby skutecznie zabezpieczyć siebie oraz swoich bliskich).
Miesięczny koszt finansowania zamiast około 2200 zł wyniesie zatem około 1820 zł z czego 1730 zł rata i od 90 zł (w dół) za polisę ubezpieczeniową.
Koszty i zyski
A ile kosztuje taki refinans? Przede wszystkim musisz liczyć swój czas (wypełnienie wniosków, uzyskanie zaświadczenia dot. zatrudnienia) oraz 300 zł kosztów sądowych (100 zł za wymazanie i 200 zł za wpisanie banku do hipoteki) plus około 450 – 500 zł za wycenę nieruchomości. Łącznie do 800 zł + oczywiście poświęcony czas.
Co jednak można zyskać? Licząc w najprostszy sposób: rata 1730 zł zamiast 2080 zł (pomijam koszt polis na życie) czyli miesięcznie zyskujesz 350 zł. Dużo czy mało? Ale do spłaty pozostało jeszcze 28 lat kredytu (przy założeniu, że nie zmienisz okresu kredytowania) czyli 336 rat. Daje nam to łącznie oszczędności rzędu 117 600 zł na CKK czyli całkowitym koszcie kredytu.
Decyzja należy do Ciebie. Ten klient długo nie myślał i zdecydował się na obniżenie miesięcznego (oraz całkowitego) kosztu kredytu hipotecznego.
Być może uda się również zamienić polisę bankową na indywidualną? O tym, że ma to sens i to bardzo przeczytasz w tym tekście.
Wnioski
Analiza sytuacji jest zawsze bezpłatna. Masz wątpliwości czy się uda, czy ma to (ekonomiczny) sens? Opisz swoją sytuację i napisz do mnie. Podpowiem czy jest o co walczyć. Nie w każdym przypadku refinansowanie będzie dobrym rozwiązaniem. Poza tym nie zawsze będzie to możliwe. Bazy (BIK, BIG itp…) będą sprawdzane, zdolność kredytowa również. Wszystko tak samo jak przy kredycie na zakup lub budowę nieruchomości.
Poza tym pamiętaj, że zmienić możesz również i inne parametry kredytu m.in. okres kredytowania, rodzaj spłaty itp. W niektórych przypadkach możliwe będzie również odzyskanie części zapłaconej prowizji lub składki ubezpieczeniowej. Więcej o tym pisałem TUTAJ.
Z drugiej strony jeżeli masz kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym to refinans może być możliwy, ale tylko na oprocentowanie stałe w innym banku. Możesz nie mieć możliwości zmiany na zmienne. Nawet gdyby było to korzystniejsze obecnie. Więcej przeczytasz o tym w TYM TEKŚCIE.