W temacie jest dość przewrotne pytanie. Wielu może nawet powiedzieć, że wręcz głupie, bo jak można tego nie wiedzieć? Jednak rzeczywistość często nijak się ma do tego co np. czytamy w reklamie. Bo dom od dewelopera z reklamy okazuje się nie być ani domem ani nie jest sprzedawany przez od dewelopera. W tekście przeczytasz jak to jest możliwe. Poza tym czym różni się zakup na rynku wtórnym od tego z rynku pierwotnego. Jakie dokumenty będą potrzebne i oczywiście od czego musisz rozpocząć proces zakupu.
Zdolność kredytowa
Jeżeli masz zamiar posiłkować się (przy zakupie nieruchomości) kredytem zawsze i to naprawdę absolutnie zawsze zacznij od zbadania swojej zdolności kredytowej. Niestety, ale to co klienci często uważają za dochód nim nie jest (tylko np. zasiłkiem). Nie pamiętają również o kosztach utrzymania ani o sprawdzeniu baz. Uważaj też jeżeli korzystałeś w przeszłości np. z usług parabanków. Więcej o tym przeczytasz tutaj. Bardzo istotne jest również posiadanie odpowiedniego wkładu własnego. Jak już zdolność kredytowa zostanie potwierdzona przez eksperta kredytowego możecie zacząć szukać nieruchomości. Będzie to nieco inaczej wyglądało w zależności od tego czy planowany zakup będzie na rynku pierwotnym czy wtórnym (nieruchomość z drugiej ręki). Czy potrzebujecie także środki na wykończenie, remont czy już je posiadacie.
Rynek pierwotny
Wielokrotnie zdarzyło mi się, że klienci po etapie pierwszym (zbadana zdolność kredytowa) wracali do mnie z informacją, że znaleźli. „Mamy to, dom budowany przez dewelopera” najczęściej gdzieś pod miastem. I tutaj często dochodzi do pierwszego nieporozumienia. Gdyż za dom uważane jest przez sprzedających wszystko co nie jest mieszkaniem w bloku. Także wszelkiego rodzaju szeregi oraz bliźniaki itp. Niestety, zwykle (ponad 95% przypadków) te szeregi lub bliźniaki nie są domami. To lokale mieszkalne (mieszkania) z udziałem w gruncie. Nawet jak kupujesz tego rodzaju obiekt (mieszkanie powiedzmy o funkcjonalności domu) to nie masz własnej działki tylko właśnie udział w gruncie w jednej dużej działce. Czyli dokładnie tak jak w przypadku mieszkań na osiedlach, w blokach. Kupujący różnicy często nie widzą, bo wynika ona z dokumentów. Domami są natomiast obiekty wolnostojące = jeden dom na własnej działce. Czasem również tzw. bliźniaki czyli domy jednorodzinne stojące np. na dwóch różnych działkach i połączone ze sobą wspólną ścianą.
Różnica pomiędzy domem a lokalem mieszkalnym tkwi właśnie we własności działki. Albo jest twoja albo masz udział w większej działce, na której zbudowano ileś lokali mieszkalnych np. w postaci szeregowca. Nie masz własnej działki (wpis w KW) a udział oczywiście do indywidualnego korzystania.
Przedsiębiorca a deweloper
„Chcemy kupić od dewelopera.” Skoro dom nie musi być domem to czy każdy sprzedający na rynku pierwotnym będzie deweloperem? To nie jest puste słowo, nie każdy może się tak nazywać. Podmiot, który jest deweloperem został opisany w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jest to podmiot, na którym ciążą określone obowiązki. Przede wszystkim musi on posiadać rachunek powierniczy w banku oraz podpisywać z klientami umowy deweloperskie (w formie aktu notarialnego). Wpłacane przez kupujących środki własne (lub z kredytu bankowego) nie mogą być dowolnie przez dewelopera wydatkowane. Bank obsługujący rachunek powierniczy niejako „pilnuje” czy są one właściwie dysponowane. Jest to znacząca ochrona dla kupującego. To tak oczywiście w skrócie.
Oczywiście budować domy lub lokale mieszkalne może również i podmiot, który deweloperem (w myśl ww. ustawy) nie jest. Wtedy ustawa kupującego nie chroni. Zbywca nie korzysta z rachunku powierniczego, nie podpisuje umów deweloperskich.
Deweloper
W przypadku zakupu od dewelopera sprzedaż (najczęściej) rozpoczyna się po uzyskaniu przez zbywcę pozwolenia na budowę. Jak wygląda specyfika zakupu na różnych etapach budowy opisałem w TYM tekście. Jeżeli faktycznie masz zamiar nabyć nieruchomość od dewelopera to na początek wystarczy umowa rezerwacyjna. Aby złożyć wnioski w bankach konieczny będzie również komplet dokumentów.
- Wzór umowy deweloperskiej (nie każdy bank wymaga, aby była od razu podpisana, do decyzji wstępnej – finansowej czasem wystarczy umowa rezerwacyjna).
- Prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
- Aktualny wydruk księgi wieczystej (to ekspert kredytowy może pobrać samodzielnie ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości).
- Pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności.
- Aktualny (nie starszy niż 3 m-ce wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów).
- Ogólna promesa banku (jeżeli deweloper korzysta z kredytu inwestycyjnego).
- Dokumenty dot. podziału lub scalania działek – jeżeli dotyczy.
- Pełnomocnictwo dla osoby podpisującej dokumenty w imieniu dewelopera (jeżeli nie widniej w KRS).
Pomoc eksperta finansowego
To nie jest zbiór zamknięty. Czasem dokumentów potrzeba więcej, ale wyjdzie to w procesie kredytowym. Najwięksi deweloperzy zwykle wydają swoim klientom komplet dokumentów przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej (a dokładniej po wpłaceniu opłaty rezerwacyjnej). Dodatkowo w wybranych bankach konieczne są tzw. OIZ czyli oświadczenia inwestora zastępczego. Wasz ekspert kredytowy poprosi o ich wypełnienie osobę z biura sprzedaży. Wystarczy, że dacie mu namiar na pracownika. Odbierze również od dewelopera wszelkie dokumenty. Nie musicie się nimi przejmować. Kompletowanie dokumentów do wniosku (tych dot. nieruchomości) to jedno z ważniejszych zadań eksperta kredytowego przed złożeniem wniosków kredytowych.
UWAGA! Jeżeli kupujecie nieruchomość od dewelopera to wypłata kredytu może być już w trakcie budowy. Kredyt będzie wtedy wypłacany w transzach wraz z postępem prac na budowie. Pierwszą pełną ratę kapitałowo-odsetkową zapłacicie dopiero w ok. miesiąc po uruchomieniu ostatniej transzy. Wcześniej spłacacie jedynie odsetki od uruchomionych transz. Dokładne kwoty oczywiście może Wam wyliczyć ekspert zajmujący się procesem kredytowym. Pytacie go o wszystko co wydaje się Wam być istotne lub czego nie rozumiecie. Jest od tego, aby wszystko wyjaśnić. Czym różni się składanie wniosków samodzielnie w banku od wnioskowania przy udziale eksperta przeczytacie tutaj.
Zbywca ale nie deweloper
Jednak nie każda firma, która buduje i sprzedaje domy lub mieszkania (budynki wielorodzinne) musi być deweloperem. Jest wiele podmiotów, które kupują działki i budują na nich domy lub niewielkie budynki wielorodzinne. Nie są jednak deweloperami w myśl ww. ustawy. Na czym polega różnica z punktu widzenia kupującego? Otóż nie ma możliwości wypłaty kredytu bankowego w transzach. Możesz kupić taką nieruchomość na kredyt, ale dopiero po uzyskaniu przez zbywcę pozwolenia na użytkowanie. Czyli de facto po zakończeniu budowy. Wcześniej możliwe jest jedynie podpisanie umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej. Nie ma umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego ani prospektu informacyjnego.
Z własnego doświadczenia wynika, że wiele tego rodzaju podmiotów bardzo dobrze zna się na budowaniu, ale z dokumentacją są już większe problemy. Tym bardziej zatem kupującym potrzebny jest profesjonalista (ekspert kredytowy), który pomoże w uzyskaniu kompletnej dokumentacji i pomoże przejść przez proces kredytowy. Ekspert sprawdzi również KW i inne dokumenty. Niestety, ale niektóre inwestycje posiadają wady prawne, które praktycznie uniemożliwiają zabezpieczenie się banku na nich. Można je kupić na kredyt, ale konieczna jest inna nieruchomość pod zabezpieczenie.
Zapamiętaj również, że w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym możesz jednocześnie wnioskować o środki na jej wykończenie. Na co dodatkowo bank Ci może pożyczyć przeczytasz tutaj. Oczywiście dodatkowe środki również w cenie kredytu hipotecznego. Wykończenia lub remontu NIE finansujemy kredytem gotówkowym!
Rynek wtórny
Niektórzy kupujący chcą kupić i od razu się wprowadzić. A zatem dla nich optymalnym rozwiązaniem jest zakup na rynku wtórnym. Czasem również może być konieczny remont lub tylko odświeżenie (np. malowanie). Bank również te prace może sfinansować. Zasada analogiczna jak w przypadku wykończenia na rynku pierwotnym. Jedynie tutaj mamy do czynienia z remontem.
Tego rodzaju transakcja jest zazwyczaj znacznie prostsza niż nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym. Prostsza przede wszystkim z powodu mniejszej liczby dokumentów. Od sprzedającego lub reprezentującego go agenta nieruchomości potrzebujesz.
- Umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Może ale nie musi być w formie aktu notarialnego. Ważne, aby zawierała min. następujące informacje: kto, komu, co, za ile i kiedy sprzedaje.
- Zaświadczenie ze spółdzielni lub WM o braku zaległości w opłatach.
Oprócz tego analityk może (nie musi) poprosić o akt nabycia tejże nieruchomości. Wniosek kredytowy na zakup nieruchomości z rynku wtórnego ma znacznie mniej wymaganych dokumentów do załączenia.
Pamiętaj również o tym, że (w obydwu przypadkach) konieczna będzie wycena nieruchomości. Może ją zlecić bank, może to zrobić kredytobiorca lub bank pozwala na wybór czy ma zrobić wycenę sam czy wnioskujący dostarczy własny operat szacunkowy. Własny operat można wykorzystać jednocześnie w kilku bankach.
Wnioski
Więcej na temat całego procesu kredytowego napisałem tutaj. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania to możesz śmiało do mnie napisać. Zapraszam do kontaktu. Pamiętaj, że pomoc w procesie kredytowym jest dla Ciebie zawsze bezpłatna. Odległość nie ma znaczenia. Większość procesu kredytowego (za wyjątkiem podpisania umowy kredytowej) można przeprowadzić zdalnie. Natomiast umowę kredytową podpisujesz w wybranej przez siebie placówce banku.